上海靜安區(qū)營(yíng)商環(huán)境調(diào)查：這里的商務(wù)樓一鋪難求

　　一幢商務(wù)樓一年能貢獻(xiàn)多少稅收？101.4億元——這是上海恒隆廣場(chǎng)2021年交出的成績(jī)單。“百億樓”誕生在這里并不讓人意外，即便是新冠肺炎疫情期間，它依然“一鋪難求”。樓宇經(jīng)濟(jì)作為上海尤其是靜安區(qū)的一大特色,能量不容小覷。疫情之下，上海靜安區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)為何能保持紅火？國(guó)內(nèi)外一流企業(yè)為何紛至沓來(lái)？靜安區(qū)究竟做對(duì)了什么？

　　上海恒隆廣場(chǎng)，這家位于上海靜安區(qū)南京西路的商業(yè)商務(wù)綜合體，曾是浦西的“第一高樓”，也是滬上第一幢稅收“月億樓”，如今又成為上海市中心第一幢“百億樓”。

　　上海的樓宇經(jīng)濟(jì)始于靜安區(qū)，發(fā)端于南京西路，自上世紀(jì)90年代開始，就成為上海帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)形態(tài)。如今，靜安區(qū)的頂級(jí)商務(wù)樓宇鱗次櫛比，到2021年末，年稅收“億元樓”超過(guò)80棟，月稅收“億元樓”超過(guò)10棟。

　　2021年以來(lái)，靜安區(qū)的高樓大廈里依然熱鬧，12家不同領(lǐng)域的跨國(guó)公司地區(qū)總部先后入駐，較“十三五”期間年均引進(jìn)總部企業(yè)數(shù)量翻了一番，全區(qū)累計(jì)引進(jìn)跨國(guó)公司地區(qū)總部已達(dá)100家……靜安區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)為何能在新冠肺炎疫情沖擊下，依然紅紅火火？記者采訪發(fā)現(xiàn)可以從靜安區(qū)的營(yíng)商環(huán)境中尋找答案。

　　“百億樓”如何脫穎而出

　　“百億樓”誕生在恒隆廣場(chǎng)并不讓人意外。

　　作為上海能級(jí)最高的地標(biāo)性高端商業(yè)商務(wù)樓宇，這里大牌云集，商場(chǎng)背后擁有兩幢約16萬(wàn)平方米的辦公樓。如今，恒隆廣場(chǎng)已成為上海單位面積產(chǎn)出最高的樓宇，即便是疫情期間依然“一鋪難求”。

　　“疫情并沒(méi)有阻擋我們發(fā)展的腳步，恒隆廣場(chǎng)的業(yè)績(jī)?cè)谌珖?guó)甚至全球范圍內(nèi)依然突出。”上海恒隆廣場(chǎng)總經(jīng)理張琳娜表示，2020年恒隆廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售額增長(zhǎng)60%，租金收入上升20%；截至2021年上半年，商場(chǎng)部分租賃較上一年同期躍升56%，銷售額同比增長(zhǎng)101%，無(wú)論是對(duì)商業(yè)還是商務(wù)環(huán)境，租戶的滿意度都越來(lái)越高。

　　究其原因，恒隆廣場(chǎng)商業(yè)零售端的逆勢(shì)增長(zhǎng)與疫情蔓延、高端消費(fèi)品回流國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有很大關(guān)系。客觀上，疫情導(dǎo)致眾多高端線下消費(fèi)回歸國(guó)內(nèi)，也使得恒隆廣場(chǎng)成為“買全球”的絕佳平臺(tái)，眾多國(guó)際大牌看中恒隆廣場(chǎng)在國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)中的行業(yè)地位與商業(yè)氛圍，紛紛在此開辟新業(yè)務(wù)。2021年，一些國(guó)際大牌入駐、品牌形象店升級(jí)、旗艦店開幕等，品牌進(jìn)一步擴(kuò)容保證了充足的高端消費(fèi)供給。

　　此外，恒隆廣場(chǎng)的消費(fèi)質(zhì)量也顯著提升。眾多大牌爭(zhēng)相把最好的商品帶到這里，首發(fā)、首秀、新品、限量發(fā)售形成強(qiáng)大的購(gòu)物引力，讓恒隆廣場(chǎng)真正成為國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)的一座高峰。

　　“其實(shí)，產(chǎn)品首發(fā)并非易事，涉及方方面面的問(wèn)題。以國(guó)際時(shí)裝大牌為例，其新品發(fā)布一方面取決于目標(biāo)市場(chǎng)，另一方面跟當(dāng)?shù)氐暮ｊP(guān)等各項(xiàng)營(yíng)商政策相關(guān)。”靜安區(qū)商務(wù)委副主任高能告訴記者，靜安區(qū)不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境是恒隆廣場(chǎng)吸引大牌、新品的重要因素。比如，2021年，靜安區(qū)與上海海關(guān)簽訂了新一輪《合作備忘錄》，圍繞促進(jìn)靜安區(qū)涉外經(jīng)濟(jì)、提升貿(mào)易便利化程度開展緊密合作，大大提升了商品的通關(guān)和上架速度。

　　“以前，進(jìn)口服裝通關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，上海海關(guān)進(jìn)一步優(yōu)化了進(jìn)口服裝檢驗(yàn)工作，靜安區(qū)積極響應(yīng)，向海關(guān)推薦優(yōu)質(zhì)企業(yè)。優(yōu)化后，企業(yè)可以在服裝入境前將所用面料進(jìn)行檢測(cè)。在成衣入境取樣檢測(cè)時(shí)，海關(guān)對(duì)企業(yè)提供的檢測(cè)報(bào)告予以評(píng)估并執(zhí)行是否采信。這種模式節(jié)省了檢測(cè)時(shí)間，加快了放行速度，整體通關(guān)時(shí)效壓縮50%以上；同時(shí)，由于避免了破壞性檢測(cè)，企業(yè)可完整取回被抽樣的服裝，節(jié)約了企業(yè)成本。”高能說(shuō)，靜安區(qū)已有20多家企業(yè)享受該政策，很大一部分是恒隆廣場(chǎng)里的知名品牌，這讓很多外資有了進(jìn)一步擴(kuò)大投資的動(dòng)力。

　　事實(shí)上，回顧歷史不難發(fā)現(xiàn)，恒隆廣場(chǎng)可以說(shuō)是靜安區(qū)優(yōu)化營(yíng)商服務(wù)最早的受益者之一。早在2004年引進(jìn)路威酩軒集團(tuán)時(shí)，由于外資企業(yè)沒(méi)有國(guó)內(nèi)獨(dú)資零售資格，無(wú)法開設(shè)零售店，恒隆廣場(chǎng)就積極與各級(jí)相關(guān)部門溝通，幫助該集團(tuán)解決了問(wèn)題，并開創(chuàng)了先河，使得上海的外商企業(yè)逐步擁有獨(dú)資經(jīng)營(yíng)零售店的資格。

　　正如靜安區(qū)委書記于勇所說(shuō)，來(lái)到靜安區(qū)的企業(yè)不論地域、大小，都會(huì)得到高品質(zhì)的企業(yè)服務(wù)。企業(yè)遇到的困難有的涉及街道、區(qū)級(jí)層面，有的甚至要到市級(jí)乃至國(guó)家級(jí)層面，但不管困難多大，只要能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，政府部門就會(huì)努力為企業(yè)排憂解難。

　　外資為何偏愛(ài)南京西路

　　恒隆廣場(chǎng)的所在地南京西路，位于上海市中心，也是上海樓宇經(jīng)濟(jì)的策源地。經(jīng)過(guò)20多年的綜合開發(fā)，南京西路商圈已成為引領(lǐng)上海乃至國(guó)際消費(fèi)潮流的地標(biāo)性商圈。如今，這里聚集了商貿(mào)服務(wù)、金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、數(shù)據(jù)智能、生命健康等多種產(chǎn)業(yè)，2000多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌匯聚于此，上海74%的離境退稅交易發(fā)生在這里，日均客流量達(dá)38萬(wàn)人，一個(gè)商圈就貢獻(xiàn)了靜安區(qū)43%的稅收……

　　“隨著商圈的軟硬件環(huán)境不斷提升，原本就寸土寸金的南京西路租金水平也一路水漲船高。即便如此，這里的外資集聚效應(yīng)卻越發(fā)凸顯，企業(yè)看中的就是這里得天獨(dú)厚的商務(wù)環(huán)境。”高能表示，南京西路的開發(fā)建設(shè)一直以來(lái)都在為引進(jìn)外資創(chuàng)造良好條件。

　　開發(fā)初期，南京西路的目標(biāo)就不是“小打小鬧”。其沿線規(guī)劃了“國(guó)際商務(wù)港”樓宇集群，利用土地批租模式進(jìn)行全球招商、成片化規(guī)模改造，將核心商業(yè)地塊交給國(guó)際知名開發(fā)商開發(fā)利用，并與開發(fā)商約定長(zhǎng)期持有物業(yè)并且經(jīng)營(yíng)，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益深度綁定。這樣一來(lái)，也推動(dòng)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)充分運(yùn)用在項(xiàng)目上。

　　“開發(fā)商利用自己的渠道能力和國(guó)際資源招商，引進(jìn)國(guó)際品牌，形成聚集效應(yīng)，并且自己運(yùn)營(yíng)管理，而政府的角色就是引導(dǎo)和服務(wù)。”高能說(shuō)，靜安區(qū)強(qiáng)調(diào)對(duì)外開放，不僅是在外資引進(jìn)上開放，更是在服務(wù)方面開放，不會(huì)搞區(qū)別對(duì)待，更不會(huì)對(duì)外資“一引了之”。針對(duì)外企人員在滬的衣食住行、子女就學(xué)等關(guān)鍵問(wèn)題，相關(guān)部門更是通過(guò)主動(dòng)服務(wù)解決企業(yè)的后顧之憂。正因如此，外向型經(jīng)濟(jì)在此繁榮，總部經(jīng)濟(jì)在這扎根。

　　吸引外資發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)是邁向價(jià)值鏈高端的一條捷徑，其對(duì)人才、資金、技術(shù)等要素具備強(qiáng)大的吸引力，更能集聚產(chǎn)業(yè)上下游形成強(qiáng)磁場(chǎng)。最明顯的例子就是恒隆廣場(chǎng)，由于它的到來(lái)，一大批國(guó)際商貿(mào)企業(yè)以及專業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛入駐，“上下樓”由此變成了“上下游”，鄰居也變成了生意伙伴。

　　對(duì)此，中國(guó)區(qū)總部設(shè)在恒隆廣場(chǎng)的畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所深有體會(huì)。“南京西路商圈對(duì)我們服務(wù)咨詢企業(yè)而言，構(gòu)建了一個(gè)便捷的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)圈。很多客戶就在同一棟樓里，很多外資機(jī)構(gòu)總部就在商圈內(nèi)，在這里落戶更有利于我們拓展業(yè)務(wù)。”畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人劉明從事營(yíng)商環(huán)境咨詢多年，他認(rèn)為南京西路是目前中國(guó)街區(qū)商貿(mào)形態(tài)發(fā)展的標(biāo)桿，這里提供的沉浸式體驗(yàn)獨(dú)具魅力。

　　劉明以南京西路的“后街經(jīng)濟(jì)”舉例，南京西路周邊有11條后街，與其主街空間連為一體，功能互為補(bǔ)充，餐飲店、咖啡店、商店等十分豐富，酒吧、演藝場(chǎng)所應(yīng)有盡有，主街商業(yè)繁榮，后街則充滿煙火氣，體現(xiàn)著街區(qū)的溫度。

　　“無(wú)論是商務(wù)洽談、辦公，還是消費(fèi)，我們都可以在15分鐘步行可及的范圍內(nèi)觸達(dá)多種業(yè)態(tài)。放眼全國(guó)，南京西路商圈的生活和商務(wù)服務(wù)配套支撐都名列前茅。”劉明表示，從營(yíng)商環(huán)境角度看，企業(yè)在無(wú)感知的情況下享受到了這里的政務(wù)、商貿(mào)、生活等多種服務(wù)。街道把功夫下在了背地里，讓身處其中的企業(yè)沒(méi)有規(guī)則的束縛感，營(yíng)造出一種具有高級(jí)感的營(yíng)商環(huán)境形態(tài)。

　　此外，恒隆廣場(chǎng)的營(yíng)商環(huán)境還構(gòu)建在多種服務(wù)形式之上。南京西路街道黨工委書記周惠珍告訴記者，南京西路街道黨工委建立的樓宇聯(lián)合黨委和樓宇黨群服務(wù)站，就匯聚了“樓小二”企業(yè)服務(wù)、樓宇綜合治理、公共法律服務(wù)等多項(xiàng)功能，成為服務(wù)企業(yè)的多功能陣地。“通過(guò)新的樓宇黨建模式，我們精心打造了體現(xiàn)‘人民情懷’的軟環(huán)境，讓各方都能切實(shí)感受街道的溫度，都能擁有歸屬認(rèn)同。”

　　營(yíng)商服務(wù)怎樣做實(shí)做細(xì)

　　前不久，蓓安美（上海）化妝品有限公司總經(jīng)理福地智也參加了南京西路街道召開的優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境服務(wù)品牌推介活動(dòng)，作為新入駐企業(yè)代表與街道簽訂了企業(yè)服務(wù)協(xié)議書，這也意味著街道的企業(yè)聯(lián)絡(luò)專員將更加精準(zhǔn)地服務(wù)轄區(qū)企業(yè)。

　　“作為日企，初來(lái)乍到就能和街道以及區(qū)級(jí)政府進(jìn)行互動(dòng)，這是來(lái)滬前不敢想象的。”福地智也表示，南京西路在日本化妝品業(yè)界是時(shí)尚潮流的象征，因此他執(zhí)意將公司落戶在這里。不過(guò)，來(lái)之前對(duì)于未知的營(yíng)商環(huán)境他心里也沒(méi)底，沒(méi)想到落戶這里成了他做出的“最好決定”。“街道對(duì)企業(yè)的幫助非常多，從落戶辦照到經(jīng)營(yíng)中的各種問(wèn)題咨詢，都有聯(lián)絡(luò)專員對(duì)接，區(qū)級(jí)層面甚至牽線搭橋，讓我們成為第四屆進(jìn)博會(huì)的參展商。”福地智也十分感謝當(dāng)?shù)卣�府搭建的各種平臺(tái)，這對(duì)快消品企業(yè)迅速立足中國(guó)市場(chǎng)起到了很大的助力作用。

　　溝通“零距離”、辦事“零跑腿”、服務(wù)“零差評(píng)”，靜安區(qū)的“樓小二”企業(yè)聯(lián)絡(luò)員隊(duì)伍建立起快速反應(yīng)機(jī)制，真正做到了協(xié)調(diào)反饋“不過(guò)夜”、問(wèn)題回應(yīng)率100%，為企業(yè)提供全方位服務(wù)。

　　“如今，‘樓小二’已覆蓋了轄區(qū)街道內(nèi)的所有樓宇，街道的企業(yè)聯(lián)絡(luò)專員與樓宇黨群服務(wù)中心的工作人員組成團(tuán)隊(duì)定期對(duì)企業(yè)走訪。”南京西路街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中心專員嚴(yán)佳瑾就是這樣一名“樓小二”，最近她幫助一家餐飲企業(yè)牽線搭橋解決了問(wèn)題。前些日子，這家餐館通過(guò)物業(yè)找到“樓小二”反映裝修問(wèn)題，收到問(wèn)題當(dāng)天，嚴(yán)佳瑾便和幾個(gè)專員一起成立小組，走訪門店，并與負(fù)責(zé)人溝通想法，第二天就精準(zhǔn)牽線街道城市運(yùn)行管理中心提出解決問(wèn)題的可行性方案，幫助經(jīng)營(yíng)者及時(shí)掌握裝修規(guī)范及流程，為業(yè)主節(jié)省了大量時(shí)間成本和試錯(cuò)成本。

　　嚴(yán)佳瑾告訴記者，靜安區(qū)正在完善企業(yè)服務(wù)的三級(jí)網(wǎng)絡(luò)工作機(jī)制，對(duì)5400余家重點(diǎn)企業(yè)實(shí)行對(duì)口服務(wù)。同時(shí)，稅收規(guī)模達(dá)30萬(wàn)元以上企業(yè)必訪、外區(qū)辦公企業(yè)必訪、辦公場(chǎng)地租賃1年內(nèi)到期企業(yè)必訪、辦公場(chǎng)地變更企業(yè)必訪、安商穩(wěn)商預(yù)警企業(yè)必訪，這“5個(gè)必訪”也成為防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提升企業(yè)滿意度的有效舉措。

　　此外，服務(wù)企業(yè)也不能少了法治引領(lǐng)。全國(guó)首家商務(wù)樓宇中的公共法律服務(wù)工作站已經(jīng)在恒隆廣場(chǎng)成立了兩年，真正成了白領(lǐng)身邊的“法律服務(wù)便利店”。“目前，恒隆廣場(chǎng)及東方海外大廈兩家工作站已經(jīng)開展法律服務(wù)累計(jì)280個(gè)小時(shí)，接待咨詢407人次。”商務(wù)樓宇公共法律服務(wù)工作站總站長(zhǎng)姜濤介紹，工作站定期安排律師提供法律咨詢服務(wù)，為企業(yè)和白領(lǐng)的法律問(wèn)題答疑解惑，并開展了“企業(yè)商業(yè)秘密保護(hù)”“企業(yè)合規(guī)管理培訓(xùn)”等一系列深受企業(yè)歡迎的法治公益講座。姜濤表示，法治是最好的營(yíng)商環(huán)境，讓法治理念深入商務(wù)樓宇，在營(yíng)商環(huán)境建設(shè)中發(fā)揮好法治的引領(lǐng)和規(guī)范作用，將使市場(chǎng)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)動(dòng)力更加強(qiáng)勁。