優化商品房計容規則提高得房率或成趨勢

　　本報記者 張薌逸

　　住房銷售“取消公攤”成為近期市場關注的熱點。近日，張家口、衡陽兩地發布有關政策，明確逐步推進“取消公攤”、商品房銷售實行套內建筑面積計價。

　　在推進“好房子”建設的背景下，已有多地推出包括“取消公攤”、優化計容規則在內的各類舉措，提高新建商品房實際得房率，增加住戶實際居住面積。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，明確商品房銷售實行套內建筑面積計價保護了購房者的權益，提高實際得房率的一系列新規能讓購房者得到實惠。

　　12月17日，張家口市住房和城鄉建設局等4部門印發的《關于推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

　　“‘取消公攤’的準確含義是指在住房銷售環節取消公攤，或者說商品房按套內建筑面積計價銷售，并不是要取消電梯井、公共門廳、過道等公攤建筑形態。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，“取消公攤”后小區的房屋建筑規劃設計本身還是要繼續做好公攤部分的建設，只是將后續房屋買賣過程中的計算方式調整為計算房屋套內面積。

　　衡陽市自然資源和規劃局等3部門近日聯合發布《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》明確，自2025年1月1日起，衡陽市行政區域內商品房實行按套內建筑面積（專有建筑面積）計價銷售。

　　除張家口、衡陽于近期提出“取消公攤”外，肇慶、湘潭也分別于5月份、9月份印發有關通知，優化住房銷售方式，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。

　　還有地區通過調整計容規則的方式，提高商品房的實際得房率。

　　為打造好房子，改善人居環境，激發市場活力，杭州市規劃和自然資源局12月12日印發《關于優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》提出，“位于用地范圍內，設置在室外一層、無圍護結構、頂蓋寬度不大于3米的開放式風雨連廊，不納入容積率計算”等多條計算規則。

　　也有一線城市對計容規則進行調整，有效提高得房率。2024版《深圳市建筑設計規則》增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容，并把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”，減少了住宅的公攤面積，從而提高實際得房率。

　　李宇嘉表示，計價方式的改變和房地產建筑設計標準的調整都是對房地產供給管理的重要政策創新，能提高住房管理的精細化水平、信息透明度，也能提高業主福利。

　　“‘取消公攤’等舉措符合‘好房子’建設的總體要求。”嚴躍進表示，“好房子”建設有四大要素，即“安全、舒適、綠色、智慧”。對于購房者來說，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，能切實提高得房率，就是“舒適”的重要體現。

　　李宇嘉也認為，此前公攤面積計算在透明度方面存在一定問題，商品房按套內建筑面積計價銷售能讓購房者“消費得明明白白”，杜絕開發商將部分不應該計入公攤的面積計入公攤，能夠保障購房者的消費權益。

　　談及有關舉措對于房地產市場的影響，嚴躍進表示，這對于提升購房信心將發揮積極作用，有助于鞏固房地產市場止跌回穩向好發展態勢，是各地2025年可以積極把握的政策工具之一。

　　李宇嘉建議，未來地方監管部門應進一步明確什么是公攤，計入公攤的規則等等，減少住房消費中的信息不對稱現象。

　　“各地要切實推進調整計價方式等工作，防范其變為房企項目營銷的噱頭，要真正確保政策效應的積極釋放。”嚴躍進建議，2025年各地要立足高品質住宅建設，持續優化建設規劃和設計。