全國首例！湖南衡陽取消限價，三四線樓市將迎考驗

　　取消限價全國第一槍來了�！　�

　　繼菏澤取消限售令后，湖南省衡陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站發(fā)布通知，由于本地房地產(chǎn)已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執(zhí)行限價令。限價主要是針對一手房價格，在本輪調(diào)控中，一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣布取消限價的城市。 

　　衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局聯(lián)合發(fā)布的名為《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》（后簡稱為通知）中明確提出，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》(衡發(fā)改價控[2017]6號)（后簡稱為限價通知），今后將根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及上級文件精神，適時調(diào)整市城區(qū)新建商品房銷售價格行為有關(guān)規(guī)定。

　　發(fā)布該通知的衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發(fā)稿時，記者多次撥打衡陽市發(fā)改委和住建局電話均無人接聽。

　　衡陽市限價令始于2017年年底，限價通知內(nèi)容有八大點，其中的核心內(nèi)容有以下三點：　　

　　一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。  

　　二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。 

　　三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣�！　�

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過于嚴厲，部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整，局部市場會有政策微調(diào)的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多，衡陽房價從2018年9月開始有所回落，當下市場繼續(xù)維持限價的意義的確不大。但對于其他城市來說，購房者的預期可能出現(xiàn)微調(diào)，對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。

　　三四線城市面臨壓力 

　　自從菏澤打響調(diào)控松綁第一槍以來，目前已經(jīng)有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策主要著眼于通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。

　　菏澤與衡陽都是三四線城市，經(jīng)濟總量和人口流入情況并不突出，為何成為率先微調(diào)的城市？

　　受房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較于一二線城市，三四線城市財政收入相對更加依賴于土地出讓金。

　　恒大研究院的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產(chǎn)銷售面積預計同比出現(xiàn)下滑，這是2015年以來首次負增長。

　　其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。恒大研究院研究員夏磊指出，三四線房地產(chǎn)銷售面積占全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個百分點，銷售面積下滑幅度遠大于一二線城市。

　　夏磊認為，增速降低主要由于基數(shù)高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。

　　恒大研究院研報指出，隨著自主決策權(quán)限增加，地方政府將合理權(quán)衡保增長穩(wěn)財政和穩(wěn)房價，適度修正前期調(diào)控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調(diào)控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。限售限制產(chǎn)權(quán)自主交易，影響業(yè)主資金周轉(zhuǎn)和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒掛；限簽造成網(wǎng)簽堰塞湖，房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真。

　　嚴控基調(diào)未放松 

　　多地陸續(xù)釋放微調(diào)信號，是否意味著房價大漲還會卷土重來？

　　記者采訪多位相關(guān)地市人士了解到，多地近期頒布的微調(diào)政策大多是根據(jù)本地實際情況出發(fā)，對市場直接影響有限，更多是心理預期層面的支持。 

　　例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會，購房后何時過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響并不大。

　　而近期放松限購資格的珠海市金灣區(qū)和斗門區(qū)位于郊區(qū)，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價洼地，交易也比較冷清。在目前整體房地產(chǎn)市場降溫的背景下，即使放松限購政策也難以對當?shù)氐氖袌霎a(chǎn)生立竿見影的效果。

　　張大偉認為，從目前已經(jīng)出現(xiàn)松綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些政策都不是最影響市場的關(guān)鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴為主。 

　　不過張大偉同時強調(diào)，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，因此穩(wěn)房價仍是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的出發(fā)點。