經濟日報-中國經濟網北京8月11日訊 近日,國家金融與發展實驗室發布2020Q2房地產金融報告(以下簡稱“報告”)。報告指出,2020年上半年房地產銷售和價格出現“深V”型反彈,主要得益于疫情得到控制;但“深V”型反彈的同時,市場分化明顯,部分城市房價泡沫再起,監管層進一步加強了政策調控。
2020年上半年,在疫情沖擊下中央層面仍多次強調堅持“房住不炒”定位,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策,采取差異化調控措施,確保房地產市場平穩健康發展。央行和銀保監會多次重申會保持房產金融政策的連續性、一致性和穩定性,實施房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量、防范資金違規進入房地產市場仍是央行和銀保監會監管重點。
報告指出,房地產市場與疫情在國內的形勢息息相關,自一季度的住房價格環比大幅下滑,再到4月以來的迅速回升,住房價格環比走勢呈現“深V”型。2020年上半年,新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別累計上漲1.94%和0.90%。
分城市層級看,一線城市上升勢頭顯著,新建商品住宅和二手住宅銷售價格的穩步上升,上半年累計漲幅分別為1.55%和4.09%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格上半年累計漲幅分別為2.23%和1.00%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為1.71%和0.37%。
報告認為,租金資本化率可以較好地刻畫房價泡沫程度,它是由每平米住宅價格除以每平米住宅年租金計算得到。2020年上半年,四座一線城市的租金資本化率呈上升態勢,平均租金資本化率為63.28年,相比2019年末,除廣州租金資本化率略有下降外,北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上升,房價泡沫再起。
至于原因,報告分析稱,主要是一線城市住房價格受疫情影響略有上升的同時,租金的絕對價格有所下降,帶來了租金資本化率的上升。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房價上漲,而這背后有金融杠桿的影子,可能是房產抵押經營貸款違規流入房地產市場造成的。
報告指出,房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動,個人購房貸款的增速與房價的上漲經常表現出互為因果的關系。上半年我國金融機構個人住房信貸仍延續前期穩中趨緊的態勢,預計短期內個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢,個人住房貸款市場仍以數量調控為主。
報告認為,房地產金融風險仍是監管重點。個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位,但增速持續放緩;隨著LPR緩慢下行,個人住房抵押貸款利率呈緩慢下降態勢;從新增貸款價值比的估算情況來看,除深圳、南京外,個人住房抵押貸款整體風險較小。房企融資方面,房地產企業融資收緊的局面沒有改變,房地產企業開發貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態。
下半年房地產市場將怎么走?報告預計,2020年下半年之后,房地產市場會隨著疫情穩定和線下銷售活動的正;饾u回歸正常水平。
國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真認為,“房住不炒”是一項長期政策,中央層面防止房價過快上漲的基調不會轉變;在當前部分城市泡沫苗頭較為明顯的形勢下,中央精神已經得到貫徹。地方政府層面,已經從打擊捂盤惜售、擴大限購區域、增加購房門檻等諸多方面采取了“打補丁”措施;金融體系方面,嚴防經營貸、消費貸等資金違規進入樓市已成為目前監管重點。預計房地產泡沫再起的苗頭很快會被控制住。
(責任編輯:馬常艷)