第一太平戴維斯：今年北京整體房價有望繼續回落

　　中新網1月11日電 10日，《第一太平戴維斯2017年第四季度華北區物業市場報告》(以下簡稱“報告”)發布會在京舉辦，第一太平戴維斯華北區新任董事長Anthony McQuade(麥安東)出席并致辭。本次發布會就華北地區物業市場2017年第四季度進行回顧，并對2018年的市場走勢做出預測。

　　該報告內容顯示，2017年第四季度，全市甲級辦公租賃需求保持旺盛；北京住宅租賃市場家庭租賃需求持續增長；北京零售市場在伴隨消費升級的大趨勢下，零售商在“新零售”浪潮下品牌線上線下融合趨勢將更加明顯；北京銷售與投資市場方面，預計2018年內資機構投資者收購目標將會更加多元化；而部分二線城市(天津、大連、沈陽)甲級寫字樓市場仍將面臨大規模的新增供給，預計將推高整體空置率。其中，隨著土地供應向自主型商品住房、共有產權住房、“限房價、控地價”等新型住宅用地傾斜，在住宅銷售整體市場方面，預計滿足剛需階層的中小戶型成交占比有望進一步提升，而全市整體房價在2018年有望繼續企穩回落。

　　北京地區商業地產項目供應充足 帶動租賃需求增長

　　該報告分析指出，2017年第四季度北京甲級寫字樓共有五個新項目竣工交付，為市場帶來45.3萬平方米辦公面積，將北京全市甲級寫字樓存量增至1,074萬平方米(含自用面積)。第四季度，全市甲級辦公租賃需求保持旺盛，在新項目入市的帶動下，租賃需求得到釋放。然而，麗澤商務區首批項目的集中入市，帶動全市空置率水平環比上升2.0個百分點至7.6%，同比亦上升2.0個百分點。鑒于活躍的市場需求，全市甲級辦公樓平均租金指數繼續回升，環比和同比分別上漲1.3%和1.1%。

　　全市平均租金達到人民幣每平方米每月340.0元。2018年第一季度，預計北京全市甲級寫字樓市場將有2個新增項目入市，分別為位于三元橋的中融信托廣場和位于望京的中航資本大廈。

　　對于2018年，該報告分析指出北京全市甲級寫字樓市場將有近200萬平方米的新增供應，將繼續推高全市整體空置率，全市平均租金面臨下行壓力。為應對壓力，部分業主選擇調整交付時間，避免供應集中入市所帶來的直接競爭。

　　值得關注的是，CBD核心區及麗澤商務區將成為市場新增供應的最主要來源，加之在北京市政府外遷通州的帶動效應下，將加快北京辦公市場新格局的形成。由于核心區域空置有限以及租金居高不下，有擴張需求的客戶將選址范圍擴大至望京、亞奧等非核心區域，部分租金預算有限的租戶選擇落戶豐臺科技園、上地等產業園區，隨著更多租戶的聚集，將加速當地商務氛圍的成熟，未來北京寫字樓市場將更加多元化。

　　而在北京商業零售市場，2017年1-11月，北京市社會消費品零售總額錄得10,473.8億元，同比上升5.7%。網絡零售額繼續展現強勁增長勢頭，同比增幅達11.6%至2,054.5億元，占社會消費品零售總額的比重達19.6%。2017年第四季度，北京商業零售市場共迎來4個新增商業項目的入市，共帶來699,400平方米的新增供應。

　　高端住宅租賃市場需求旺盛 未來增長動力明顯

　　在北京住宅租賃市場中，2017年第四季度，北京服務式公寓市場迎來兩個新增項目：位于王府井的東方君悅大酒店推出了剩余改造的50套服務式公寓單元，以及位于CBD國貿區域的中國大飯店推出全新酒店公寓——中國大飯店公館，合計69套公寓。盡管有新增項目入市，活躍的租賃需求仍帶動全市服務式公寓整體入住率環比上升0.5個百分點至87.6%，且較去年同期上漲2.7個百分點。第四季度，全市服務式公寓租金環比上升3.1%為人民幣每平方米每月229.8元，同比上漲7.3%。受國內租戶旺盛需求拉動，第四季度，高端公寓平均租金環比小幅上升3.0%至人民幣每平方米每月161.8元，同比上升4.9%。盡管外籍家庭占比有所減弱，但來自國內家庭的租賃需求持續增長，且承租能力較高，促使別墅租金環比增長0.7%為至人民幣每平方米每月122.2元，同比上漲3.7%。

　　報告分析到，2018年第一季度，預計無新服務式公寓項目入市。在供應有限、需求旺盛的情況下，服務式公寓和小業主公寓業主將抱持更高的租金預期，未來租金仍有進一步上升的動力。隨著政府繼續加大對住宅租賃市場的政策支持，未來會有更多開發商布局長租公寓市場，以擴大規模搶占市場份額。長租公寓運營商的多元化將為住宅租賃市場帶來更多活力，促使物業及服務品質的提升。同時，機構投資者和銀行也積極投身租賃市場，例如機構投資者加大對長租公寓企業的投資，銀行為企業和租戶提供融資和租賃金融服務等。這些新興力量的加入將帶動住房租賃市場的加速發展以及推動行業對長租公寓盈利模式的探索。

　　受限價房共產房等限政影響 商品住宅持續低迷

　　該報告還分析，北京住宅銷售市場一手住宅整體市場截至四季度，北京市房地產新開工、施工及竣工面積增速不同程度下滑，導致市場供應量較去年同期有所下降。第四季度，一手住宅市場新增供應為47.7萬平方米，環比、同比分別下降26.1%及15.1%。一手住宅成交量為55.3萬平方米，環比微漲0.6%，同比下降50.9%。一手住宅價格指數與上季度持平。一手住宅高端市場自三季度以來，高端項目的預售限制有所放松，使得市場購買力得到釋放。共有6個高端公寓項目和3個別墅項目取得預售證(包括老盤新推)，分別為市場帶來447套和51套新增供應。高端公寓和別墅成交均價分別為人民幣每平方米90,300元和人民幣每平方米68,050元，環比分別上升2.1%和1.9%。四季度，北京土地市場共計成交住宅及混合類用地22宗，其中自住型商品住房用地2宗，共有產權住房用地8宗，“控地價、限房價”用地12宗。

　　報告還預計未來限價房、共有產權住房及自住型商品房用地仍會是北京土地市場的主流。 數據顯示，2017年前11個月，北京市商品住宅新開工、施工及竣工面積同比分別下降6.9%、10.1%及55.9%，建設進程明顯放緩。同時，近期政府頒布的“停工令”也會影響在建房地產工程進度，導致部分項目工期延期。受此影響，2018年一季度北京商品住宅供應量預計將有所下降。在政府堅持調控政策不放松的前提下，住宅市場整體成交規模將會有所縮減。

　　報告分析認為，2017年上半年，北京對高端項目的預售許可證采取嚴格的監管措施，使得市場上的高端住宅供應受到抑制，成交也表現低迷。下半年監管有所放寬，高端住宅的市場需求得到部分釋放，成交量、成交均價出現攀升態勢。未來，在調控政策的影響下，高端住宅市場的成交預計將以改善型產品為主，而改善型購房需求也將進一步成為高端住宅市場的主要驅動力。2017年全年，北京市政府著力推動土地市場供給，土地成交量達1,380萬平方米，總成交金額為人民幣2,796億元，分別為去年的2.3倍及3.3倍。(完)