左暉談城市圈時代如何構建住房供應新體系

　　左暉在論壇現(xiàn)場發(fā)言

　　中新網(wǎng)3月24日電 經(jīng)過一年多的持續(xù)調(diào)控，中國房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行，并逐漸進入精細化調(diào)控和成果鞏固階段。當前，住房制度改革和市場長效機制出臺在即，如何建立更科學的面向未來的住房供應體系，成為讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)住有所居和安居宜居的關鍵所在。在2018年的中國發(fā)展高層論壇上，鏈家集團董事長左暉表示，“希望實施更加包容的住房政策，把2億多流動人口明確納入住房政策框架中”。只有順應社會發(fā)展的趨勢，政策才能解決社會的問題。

　　這是左暉連續(xù)第二年參加中國發(fā)展高層論壇，去年左暉在該論壇上曾提出“租賃市場會成為房地產(chǎn)供給側改革重要方面”一觀點，今年，他發(fā)言的側重點則是人口再分布再集中對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

　　城市圈發(fā)展促進人口再分布

　　改革開放40年以來，我國經(jīng)歷了全球最大規(guī)模的城市化進程。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)人口從1978年的1.7億人上升至2015年的7.7億人，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率將達到60%，城鎮(zhèn)人口將達到8.5億人，高于美國和歐盟的人口總和。

　　隨著城市化不斷推進，人口快速向城市集聚，居住需求的快速增長為房地產(chǎn)市場的繁榮提供了機會。這不僅開啟了大規(guī)模的建設浪潮，城市的居住品質(zhì)也顯著改善，比如城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平米增長到2016年的36.6平米，商品房率超過90%，市場化住房供給已經(jīng)占據(jù)絕對比重。

　　另一方面，城市化的快速推進也給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來諸多挑戰(zhàn)。左暉分析，巨量的城市人口增長、快速的收入增長以及人口和收入在城市地理的高度集中，都給住房市場帶來了顯著壓力，居住需求大量集中釋放，并且是集中釋放于少數(shù)城市。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞曾在公開場合表示，在城市化發(fā)展過程中，存在著以中小城市為主的分散型的城市化和以大城市為主的集中型城市化兩種思路，中國的人口基數(shù)和密度大，人均耕地面積少，走集中型城市化的道路是更為理性而必然的選擇。

　　事實上，城鎮(zhèn)化在發(fā)展過程中不會一成不變，而會表現(xiàn)出不同的發(fā)展階段。左暉進一步分析指出，中國的城市化正在從以城市為中心的模型向以城市圈為中心的模型轉變，這一轉變不僅會改變?nèi)丝诜植嫉目臻g結構，還會改變住房市場的供求結構，必然要求房地產(chǎn)政策因勢而變。

　　“在城市圈時代，中國的人口分布格局會重新調(diào)整，這也將進一步重塑中國房地產(chǎn)市場的未來格局”，左暉表示，首先中心城市的人口密度下降，人口從中心城市向周邊城市遷移，其次城市圈崛起，但城市不會無限制擴張，城市圈的核心是在更大的地理范圍內(nèi)構建更廣泛的城市網(wǎng)絡效應，并且當城市圈發(fā)展到一定程度，中心城市人口減少到一定程度，會出現(xiàn)人口向市中心的回流，最終中心城市的“職住平衡”的矛盾也會有所緩解。

　　建立面向未來的住房體系

　　國家的相關報告中一直強調(diào)要更好解決群眾住房問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　房產(chǎn)調(diào)控一直是近年來的熱點，自2016年底掀起此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，在因城施策、分類調(diào)控等理念的指導下，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控此起彼伏，房地產(chǎn)市場降溫企穩(wěn)。住房城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽3月19日曾公開表示，一年來，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行，房價過快上漲勢頭得到有效抑制，房地產(chǎn)市場預期有所變化。

　　當前，房地產(chǎn)市場調(diào)控進入深水區(qū)，雖然部分地區(qū)的調(diào)控正已呈現(xiàn)優(yōu)化和精細化處理，但整體調(diào)控政策仍未松動，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度尚未完全形成。左暉認為，從根本上講，城市人口總量與分布決定了住房需求的總量與結構，一個有效的房地產(chǎn)政策框架本質(zhì)上是對人口分布規(guī)律的響應，只有順應人口的基本趨勢，才能制定和實施恰當?shù)恼�體體系。

　　“房價上漲的根本原因不僅僅在于住房供應的不足，更在于供給彈性的不足，因此要建立有彈性的住房供應體系。”左暉認為，在城市圈的發(fā)展階段，住房需求仍會保持一個“基本量”。為避免房價過快上升，需增加住房供給的彈性：根據(jù)人口流動趨勢，提高土地供應的前瞻性；同時，針對人口集中地區(qū)，采取新房、二手房、租房“三管齊下”，協(xié)同解決住房需求。

　　前瞻性住房政策需考慮流動人口

　　改革開放以來，東部地區(qū)憑借其地理區(qū)位優(yōu)勢和政策紅利， 勞動型密集產(chǎn)業(yè)迅速集聚，吸引大量勞動力從中西部地區(qū)流入，區(qū)域和城鄉(xiāng)差距的不斷拉大，也加速了人口遷徙。以北上廣深為代表的大城市、特大城市也在不斷崛起。由此給住房、教育、醫(yī)療等領域帶來了一定壓力。對此，國家多次強調(diào)，將加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務工人員納入保障范圍。

　　“除了增加供給彈性，還應實施更加包容的住房政策，把2億多流動人口明確納入住房政策框架”，左暉表示，在城市圈發(fā)展的新階段，中心城市的流動人口有可能跟隨產(chǎn)業(yè)的轉移進入周邊城市或其它城市，某種程度上，住有所居問題主要是這部分人的問題。

　　與此同時，左暉也指出，在實施租購并舉的同時，還要一、二手市場并重�！白赓彶⑴e的核心在于‘并’，租賃房源80%以上都要來自于私人市場，要打通買賣市場與租賃市場的關系，居民正常的改善性二套房需求要合理滿足，只有這樣，租賃房源的供給才能有所保證。”對于存量與增量市場發(fā)展，左暉表示，未來周邊城市主要以新房供應為主導，中心城市主要以二手房為主導，在多渠道的供應體系中，二手房作為供應的重要渠道，不容忽視。

　　“中心城區(qū)的房齡和設施偏老舊，越來越難以適應人民品質(zhì)居住和美好生活的需求，因此要建立可循環(huán)再生的體系，讓中心城市的‘老齡化住宅’實現(xiàn)循環(huán)再生。”左暉表示。

　　城市圈時代，隨著住房制度改革進一步深化，建立面向未來的住房體系，讓百姓可以住有所居，安居樂業(yè)。