老行業(yè)的新“智慧”:“物聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”，一場(chǎng)雙贏聯(lián)姻

　　物聯(lián)網(wǎng)助力房地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)向城市生活服務(wù)轉(zhuǎn)型

　　“物聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”，一場(chǎng)雙贏聯(lián)姻（產(chǎn)經(jīng)觀察·老行業(yè)的新“智慧”⑤）

　　制圖：郭 祥

　　通過(guò)APP足不出戶(hù)享受各種社區(qū)服務(wù)，智能化安防系統(tǒng)24小時(shí)電子巡更，智能車(chē)輛識(shí)別系統(tǒng)防止陌生車(chē)輛穿行小區(qū)……隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”不斷興起，打造智慧房產(chǎn)、智慧社區(qū)、智慧物業(yè)成為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型新趨勢(shì)，也讓業(yè)主享受到更便利的居住服務(wù)。

　　探索“物聯(lián)網(wǎng)+”，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剛起步

　　“你是誰(shuí)？從哪里來(lái)？到哪里去？”訪客進(jìn)入小區(qū)，總免不了受到保安的詢(xún)問(wèn)。如今借助新技術(shù)，訪客進(jìn)小區(qū)就不用這么麻煩了。“業(yè)主給訪客發(fā)送一個(gè)即時(shí)生成的二維碼，客人就可以通過(guò)掃描二維碼進(jìn)入小區(qū)，不用再被查驗(yàn)身份。”萬(wàn)科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　還有在線查看物業(yè)維修進(jìn)度，遠(yuǎn)程集中管控停車(chē)場(chǎng)，掃一掃廣告牌二維碼查詢(xún)廣告收入去向……作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中較早轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打通小區(qū)內(nèi)的人、財(cái)、物數(shù)據(jù)，已經(jīng)嘗到了管理服務(wù)優(yōu)化升級(jí)的甜頭。

　　“未來(lái)‘互聯(lián)網(wǎng)+’會(huì)逐步升級(jí)為‘物聯(lián)網(wǎng)+’，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)�發(fā)生更深刻廣泛的變革。”中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)馬進(jìn)介紹，物聯(lián)網(wǎng)以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)，由感知層、網(wǎng)絡(luò)層、平臺(tái)層以及應(yīng)用層幾個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成，傳感器等設(shè)備構(gòu)成的感知層相當(dāng)于物聯(lián)網(wǎng)的眼耳口鼻，網(wǎng)絡(luò)層相當(dāng)于傳輸神經(jīng)，平臺(tái)層相當(dāng)于大腦，應(yīng)用層相當(dāng)于手足。由感知層采集信息數(shù)據(jù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)層傳輸?shù)狡脚_(tái)層處理信息，再反饋到應(yīng)用層指導(dǎo)具體應(yīng)用行為，比如大家較熟悉的智能門(mén)鎖、社區(qū)APP等智能終端就是應(yīng)用層產(chǎn)品。“物聯(lián)網(wǎng)在互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)‘任何時(shí)間、任何地點(diǎn)與任何人連接’的基礎(chǔ)上增加了‘任何物體’，一下子將信息互聯(lián)的范圍拓展到萬(wàn)事萬(wàn)物。”

　　在馬進(jìn)看來(lái)，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”是一場(chǎng)雙贏聯(lián)姻。“一方面房地產(chǎn)領(lǐng)域包含了各種基礎(chǔ)設(shè)施和人，先天就是物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的良好試驗(yàn)田、推廣地。另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，不少房企都在加速轉(zhuǎn)型，不僅開(kāi)發(fā)賣(mài)房，也自持物業(yè)，由傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向城市生活服務(wù)商。在向服務(wù)化運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)成為重要手段。”

　　這場(chǎng)“聯(lián)姻”才剛剛起步。“目前物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用還比較簡(jiǎn)單。”馬進(jìn)以智能家居為例，目前智能家居主要表現(xiàn)方式還停留在人通過(guò)手機(jī)、語(yǔ)音主觀操控各種電器，而真正的智能家居應(yīng)該是室內(nèi)設(shè)備通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)的感知分析反饋，自動(dòng)根據(jù)業(yè)主需求做出反應(yīng)。“比如業(yè)主休息了，大燈自動(dòng)關(guān)閉；起夜了，夜燈自動(dòng)打開(kāi)；出門(mén)了，水電自動(dòng)切斷，避免漏水、火災(zāi)等隱患，完全不用業(yè)主操作、操心。”

　　數(shù)據(jù)里面有“金礦”，多種贏利模式可期

　　“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，概念很好，有利可圖嗎？

　　中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟城市建設(shè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任蔡鴻巖認(rèn)為，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”應(yīng)用空間很大，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，贏利模式也很多樣，其中最典型的就是流量分成模式。

　　“當(dāng)樓宇、小區(qū)中鋪設(shè)了傳感器等設(shè)備以及物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)商所持有和管理的物業(yè)就成為一個(gè)巨大的商業(yè)流量入口，從前靠賣(mài)房子掙錢(qián)，現(xiàn)在還可以靠分享流量獲益。”蔡鴻巖說(shuō)。

　　蔡鴻巖舉例，某房地產(chǎn)商允許直飲水機(jī)廠家在自己樓盤(pán)的精裝房里免費(fèi)推廣安裝直飲水機(jī)，并且通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)監(jiān)控每臺(tái)機(jī)器日常耗水量。利潤(rùn)回報(bào)就是，業(yè)主每接一杯水付出的費(fèi)用，該房地產(chǎn)商都能與廠家按約定分成。

　　接入物聯(lián)網(wǎng)，門(mén)鎖、飲水機(jī)、冰箱、空調(diào)等小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施都可以成為流量入口、數(shù)據(jù)出口，都可以變?yōu)槲飿I(yè)的可收入項(xiàng)。蔡鴻巖說(shuō)，通過(guò)對(duì)全小區(qū)住戶(hù)擁有的智能冰箱數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可以看到當(dāng)日有多少盒牛奶到期、一共需要多少雞蛋，然后與周邊商超精準(zhǔn)對(duì)接。甚至更進(jìn)一步，物聯(lián)網(wǎng)收集的數(shù)據(jù)再通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算技術(shù)的分析，能夠形成千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)業(yè)主行為的畫(huà)像，為醫(yī)藥廠商、保險(xiǎn)公司等各個(gè)行業(yè)提供參照。

　　除了流量分成，直接付費(fèi)也是贏利模式之一。比如小區(qū)兒童樂(lè)園、停車(chē)場(chǎng)等公共空間攝像頭實(shí)時(shí)監(jiān)控內(nèi)容可以分享給愿意付費(fèi)的業(yè)主。通過(guò)智能門(mén)鎖、智能手環(huán)監(jiān)測(cè)老人活動(dòng)情況、身體狀況，與社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等合作，提供入戶(hù)查探、送醫(yī)等增值服務(wù)。

　　“賣(mài)‘磚頭’轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)服務(wù)，數(shù)據(jù)里面有‘金礦’。”蔡鴻巖認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值組成中，除了傳統(tǒng)的土地、建造、運(yùn)營(yíng)等資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)成為重要部分。“地產(chǎn)的價(jià)值不僅是地、樓，還有生活在其間的海量用戶(hù)數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)將這些數(shù)據(jù)匯聚聯(lián)通、整理分析，不僅能為用戶(hù)提供更好增值服務(wù)，而且能通過(guò)與其他商家分享數(shù)據(jù)價(jià)值獲利，完成一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)變現(xiàn)的閉環(huán)。”

　　服務(wù)增值的同時(shí)，物聯(lián)網(wǎng)還能助推管理經(jīng)營(yíng)降本提效。蔡鴻巖介紹，僅以能源管理為例，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)水電氣智能管理，至少能夠降低30%的能耗。

　　“物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用于地產(chǎn)管理服務(wù)，有厚利可圖，這也鼓勵(lì)更多的地產(chǎn)商從一錘子買(mǎi)賣(mài)向物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)更多長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)形式的發(fā)展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’。”蔡鴻巖說(shuō)。

　　標(biāo)準(zhǔn)化推廣難，社區(qū)變“智慧”任重道遠(yuǎn)

　　業(yè)主享便利、物業(yè)增收入，前景看起來(lái)很誘人，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域深入推進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，困難仍有一些。

　　首先橫亙?cè)谘矍暗木褪菢?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展應(yīng)用已有十幾年時(shí)間，但由于各應(yīng)用主體之間數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，往往形成的是一個(gè)個(gè)局域網(wǎng)，萬(wàn)物互聯(lián)還比較遙遠(yuǎn)。“同一個(gè)小區(qū)、同一條街道里布設(shè)的各個(gè)攝像頭數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)可能各不相同，難以匯集到一個(gè)平臺(tái)上互聯(lián)互通，不僅容易造成基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)，也阻礙物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)一步應(yīng)用。”馬進(jìn)說(shuō)。

　　馬進(jìn)以北京市某物業(yè)集團(tuán)為例介紹，該物業(yè)集團(tuán)在全國(guó)管理100多個(gè)小區(qū)，這些小區(qū)由于地下停車(chē)場(chǎng)的各個(gè)停車(chē)閘門(mén)分屬不同品牌，不能接入統(tǒng)一系統(tǒng)監(jiān)控管理，漏收停車(chē)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一年損失停車(chē)費(fèi)達(dá)200多萬(wàn)元。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)只好花費(fèi)上千萬(wàn)元，將所有停車(chē)閘門(mén)換成同一品牌，從而減少停車(chē)費(fèi)損失。“如果統(tǒng)一接入標(biāo)準(zhǔn)，不管什么品牌的設(shè)備設(shè)施都能接入同一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。物業(yè)就不必用這樣的辦法來(lái)進(jìn)行閘門(mén)聯(lián)網(wǎng)。”馬進(jìn)說(shuō)。

　　據(jù)介紹，目前我國(guó)物聯(lián)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)已經(jīng)取得成果，但標(biāo)準(zhǔn)化的推廣工作卻剛剛起步。在房地產(chǎn)領(lǐng)域推廣標(biāo)準(zhǔn)也面臨不小困難。“很多房地產(chǎn)商、物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)商還沒(méi)算明白‘物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)’這筆賬，沒(méi)有看到物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的無(wú)限可能和巨大回報(bào)，因此缺乏在標(biāo)準(zhǔn)化上投入的動(dòng)力。”馬進(jìn)說(shuō)。

　　為了在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造、展示更多物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的成功范例，吸引更多房地產(chǎn)商、物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)商應(yīng)用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)下的物聯(lián)網(wǎng)，馬進(jìn)介紹，目前中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟正在創(chuàng)新方式積極推廣。比如與改進(jìn)物業(yè)服務(wù)意愿較為迫切的長(zhǎng)租公寓合作，讓他們率先嘗到物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的甜頭；再如與房地產(chǎn)企業(yè)合作舉辦首屆“電子城杯”中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)智慧園區(qū)/智慧社區(qū)應(yīng)用創(chuàng)新大賽，以小區(qū)為實(shí)地賽場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)召集物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用創(chuàng)新方案進(jìn)行比拼等等。

　　“社區(qū)是城市的細(xì)胞，智慧家庭、智慧社區(qū)的建設(shè)推廣，將繪就未來(lái)智慧城市的美好圖景。”馬進(jìn)說(shuō)。