2018年全國(guó)商品住宅成交“西強(qiáng)東弱”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2018年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況”顯示，2018年全國(guó)樓市成交呈現(xiàn)分化格局，中西部地區(qū)成銷售主力；土地交易量?jī)r(jià)增速雙雙連續(xù)4個(gè)月回落，其中土地成交價(jià)款總額全年大跌三成以上。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)商品住宅銷售面積147929萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額126393億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增速提升1個(gè)百分點(diǎn)。

　　全國(guó)樓市雖整體仍現(xiàn)量?jī)r(jià)雙增，但各地成交呈現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)顯示，2018年，東部和東北地區(qū)商品房銷售面積比上年下降4%以上，銷售額增幅均不超過(guò)7%；中西部地區(qū)商品房銷售面積均增長(zhǎng)近7%，銷售額增幅均超過(guò)18%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，中西部地區(qū)樓市銷量漲幅遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)市場(chǎng)平均漲幅，說(shuō)明2018年不少三四線城市仍在去庫(kù)存，在棚改等政策的支持下成為樓市成交主力。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，“2018年三四線城市住宅銷售面積占全國(guó)總成交量的67%，但從三季度開(kāi)始，隨著去庫(kù)存任務(wù)的陸續(xù)完成，三四線城市樓市開(kāi)始逐步降溫。”

　　一二線城市則在嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控下逐步回歸理性。2018年，不少樓市調(diào)控持續(xù)“加碼”，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)各地調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)累計(jì)超過(guò)450次。丁祖昱在“丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)上”表示，經(jīng)過(guò)2016年至2017年的房?jī)r(jià)上漲，一二線城市房?jī)r(jià)已達(dá)高點(diǎn)，前期積累的剛性購(gòu)房需求基本釋放，已然出現(xiàn)階段性的購(gòu)買力“瓶頸”，目前在一線城市和部分二線城市，位于遠(yuǎn)郊的剛需房成交出現(xiàn)大幅下滑，開(kāi)發(fā)商銷售難度持續(xù)提升。

　　記者走訪上海新房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)逐步回歸理性，近年來(lái)高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍面臨去化難。如2016年溢價(jià)率高達(dá)110%、樓板價(jià)超過(guò)3.8萬(wàn)元的融創(chuàng)泗涇項(xiàng)目，近期開(kāi)盤均價(jià)近5萬(wàn)元/平方米，受到市場(chǎng)冷遇。為完成銷售去化任務(wù)，開(kāi)發(fā)商不得不以“員工福利購(gòu)房”的形式讓內(nèi)部消化。

　　至今仍保持全國(guó)單價(jià)“地王”記錄，融信中國(guó)在2016年以超過(guò)10萬(wàn)元的樓板價(jià)、耗資110億元的中心城區(qū)地塊甚至尚未開(kāi)工。而該公司在杭州的高價(jià)地項(xiàng)目則已虧本出貨：樓板價(jià)30816元，精裝修房銷售均價(jià)37500元/平方米。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地交易市場(chǎng)的熱度已逐漸退去。2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，增速比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，增速比上年大幅回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，不少以往高價(jià)項(xiàng)目的“水分”被擠出，讓房企對(duì)熱點(diǎn)城市的地塊不再盲目競(jìng)買，這是土地市場(chǎng)回歸理性的重要信號(hào)。