政策組合拳助力2024年樓市“U型”復蘇 2025年迎止跌回穩(wěn)關鍵期

　　2024年，我國房地產市場呈現(xiàn)“U型”深度調整走勢，前三季度新房銷售承壓，二手房“以價換量”帶動市場活躍度，四季度政策主動出擊、釋放最強信號，核心城市市場出現(xiàn)明顯升溫，整體市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢。

　　展望2025年，市場恢復仍面臨諸多挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年將是止跌回穩(wěn)關鍵期，關鍵是前期部署的政策能否落地，“止跌回穩(wěn)是漸進實現(xiàn)的，如果不斷落實政策、出臺政策，讓市場看到政策的誠意，就會增強大家共度難關的信心，市場止跌回穩(wěn)也更加堅實。”

　　2024年新房交易數(shù)據仍處歷史偏低水平

　　近幾年來，全國房地產銷售市場出現(xiàn)較大調整，在經歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2024年處于三年長周期下行過程。

　　“這充分說明市場調整的幅度和程度都較高。連降三年，既和宏觀經濟的環(huán)境大調整有關，也和房地產所處相對成熟的階段有關。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說，“2024年四季度交易指標有所改善，但總體上當前新房交易數(shù)據位于歷史偏低位水平。”

　　從數(shù)據來看，2024年1-11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現(xiàn)房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現(xiàn)明顯好于期房。

　　對此，中指研究院常務副院長黃瑜預計，2024年全國商品房銷售面積有望達9.7億平方米，銷售總額約9.4萬億元。

　　中指研究院數(shù)據顯示，新房方面，2024年1-11月百城新建住宅價格累計結構性上漲2.29%，較2023年同期擴大2.13個百分點。2024年，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環(huán)比均呈結構性上漲態(tài)勢，2024年11月百城新建住宅均價為16592元/平方米，環(huán)比上漲0.36%。

　　二手房方面，2024年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌6.77%，跌幅較2023年同期擴大3.77個百分點。其中，一季度百城二手房價累計下跌1.48%；二季度、三季度累計分別下跌2.16%和2.13%；進入四季度后，百城二手房價格跌勢明顯減緩，10-11月房價累計下跌1.17%。11月，百城二手住宅均價為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點，已連跌31個月。

　　2024年樓市政策進入全面放松新階段

　　基于樓市深度調整的情況，2024年樓市政策的力度和頻率也是史無前例的。

　　李宇嘉總結說，2024年政策大概分為三段，一段是“5.17”樓市新政之前，仍舊以央行降低LPR、地方政府特別是一線城市集體收縮限購范圍、降低首二套首付比例等為主基調；第二段是“5.17”樓市新政，不僅將首付、利率降至歷史最低，還提出了收購存量做保障房；第三段是9月，中央政治局會議首次提出促進房地產市場止跌回穩(wěn)，各部門一攬子增量政策形成組合拳。

　　“止跌回穩(wěn)”信號發(fā)出后，市場回穩(wěn)趨勢明顯，2024年10-11月新房、二手房交易量同比實現(xiàn)正增長，都比新政前增長50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增長幅度更大。

　　2024年12月，中央經濟工作會議提出，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。“從政策宜松則松、取消過熱時期過嚴政策的導向出發(fā)，全國房價的管控政策進入到全面放松新階段，并也帶動了多市場多維度的價格放松。總體按照‘市場歸市場、保障歸保障’的導向進行，促進房價走勢和供求關系更加匹配。”嚴躍進說。

　　2025年進入房地產市場止跌回穩(wěn)關鍵期

　　2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開，明確了2025年全國住建工作的五項重點任務，分別為持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

　　持續(xù)用力推進房地產市場止跌回穩(wěn)位居五大任務之首，會議明確了兩方面具體舉措發(fā)力穩(wěn)住樓市，一是著力釋放需求，強調要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。二是著力改善供給，商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。

　　“2024年，房地產市場開始探底、觸底。2025年，將是止跌回穩(wěn)關鍵期，關鍵是前期部署的政策能否落地。”李宇嘉說，一是嚴控增量，庫存大的城市能否暫停供地和開工；二是盤活存量土地和房源；三是城中村改造貨幣化安置等，“這些政策都是存量政策，但區(qū)別于傳統(tǒng)需求端紓困的政策。落地的難度也比較大，需要各部委政策取向一致、協(xié)同配合，需要激發(fā)市場主體的活力，需要金融機構支持等。”

　　2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”規(guī)劃的布局之年，預計各項政策將加力推動樓市“止跌回穩(wěn)”。“在自上而下的協(xié)調下，預計2025年能明顯見效，如果這些增量政策能落地，25年市場探底和觸底的趨勢將更加明顯。”李宇嘉說。（中國經濟網記者李方）