北京限競房滯銷去化不達(dá)預(yù)期 部分樓盤降價數(shù)十萬元促銷

　　■本報記者 王麗新

　　“開盤即售罄”期望落空，北京限競房開始進(jìn)入了艱難的價格戰(zhàn)階段。近日，《證券日報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，8月份限競房入市以來，熱銷樓盤極少，去化率不達(dá)預(yù)期的滯銷盤則相對較多。

　　在走訪調(diào)查中，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，有的限競房項目咨詢客戶非常多，銷售員馬不停蹄地接待；有的限競房項目銷售中心則相對冷清，銷售員接待客戶也較為熱情，甚至事后也會推送交易信息，進(jìn)行二次推介。

　　《證券日報》記者還注意到，隨著限競房市場分化的愈發(fā)明顯，加上90平方米戶型同質(zhì)化現(xiàn)象，部分限競房接近售罄，甚至需要搖號買房，而部分限競房去化則不足兩成。年底將近，為了搶收現(xiàn)金，在競爭激烈的限競房市場，部分開發(fā)商拿出了一些房源打折促銷，有些房源優(yōu)惠幅度在10萬元以上，甚至達(dá)到30多萬元。

　　打折促銷攬客戶

　　近期，李女士先后在石景山看了多個限競房樓盤，這幾個樓盤地塊出讓時政府限定的價格約為5.2萬元/平方米，但從當(dāng)初銷售員告訴她部分房源有優(yōu)惠價約為5萬元/平方米，到現(xiàn)在“雙十一”期間，幾個項目分別推出優(yōu)惠房源，從總價方面看，算下來折扣力度從10多萬元起到30多萬元不等。

　　“如果選性價比最高的房源，90平方米小三居總價有420萬元左右的房源。”某限競房項目銷售員向記者透露，折算下來，單價還不足4.7萬元/平方米，比政府限價的平均售價低了5400元/平方米。

　　而位處同一板塊，同樣是低密度社區(qū)的限競房樓盤，個別房源甚至推出90平方米戶型總價不足400萬元的折扣房。“我們項目是超低密度社區(qū)，另外價格上非常有優(yōu)勢。”該銷售員向《證券日報》記者透露，“雙十一”期間，項目推出了直減11萬元的活動，再加上其他折扣，有的房源可直減12萬元，總價將不足400萬元，核算下來，單價僅約為4.43萬元/平方米。

　　值得一提的是，每一個項目的銷售員都急于留下看房人的聯(lián)系方式，準(zhǔn)備進(jìn)行二次推薦，可見其銷售壓力并不一般。記者在調(diào)查過程中也發(fā)現(xiàn)，有些房企已經(jīng)進(jìn)行全員銷售，如果帶來的客戶能夠完成成交，公司將獎勵這名帶來客戶的員工一定獎金，比如，至少賣一套房獎勵1萬元。

　　更重要的是，通過降低售價吸引購房者的限競房并非個案。在當(dāng)下的市場環(huán)境中，除少數(shù)位置稀缺、配套優(yōu)質(zhì)的項目銷售去化被看好外，多數(shù)銷售一般的項目均推出降價優(yōu)惠措施，以加快去化周期，直接跌破政府批準(zhǔn)的“限價”項目越來越多。

　　即是在這種打價格戰(zhàn)的滯銷環(huán)境中，有些限競房樓盤仍舊遭遇了不少退房現(xiàn)象。很明顯，這意味著，即是開發(fā)商打價格戰(zhàn)，也不一定贏得客戶，將房子變成現(xiàn)金流。

　　成交的冷熱不均，競品項目之間的明暗戰(zhàn)情況都愈加復(fù)雜。《證券日報》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在同一區(qū)域，當(dāng)你從一個限競房銷售中心走出來，馬上有人圍住你，向你推薦該限競房的競品項目，截客戶已是慣常手段。

　　此外，在打響營銷戰(zhàn)的同時，開發(fā)商也在通過別的方式提高項目的去化率。比如，提高限競房的品質(zhì)和在房子窗戶外的社區(qū)軟性服務(wù)、社區(qū)景觀和項目周圍配套等方面做文章。尤其在當(dāng)前樓市“70/90”產(chǎn)品當(dāng)?shù)馈�產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，增配可以提高產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來更多客戶從而加快項目去化周期。

　　滯銷或?qū)⒊掷m(xù)

　　“相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房一次全部推出市場，導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常非常慢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從價格看，限競房項目開始出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房將開始打價格戰(zhàn)。

　　另有業(yè)內(nèi)人士也表示，北京限競房市場的冰點時期短時間內(nèi)或難以緩解，因為過去幾年北京大量供應(yīng)的土地正逐漸開始形成房源，而增加的供應(yīng)量集中為限競房，北京近兩年可謂進(jìn)入了限競房時代。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月11日，北京合計有26個限競房項目取得31期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源15982套，達(dá)到了183萬平方米（另外還有車位等配套）。

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因為部分項目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計網(wǎng)簽只有3006套，簽約均價為48885元/平方米，按照這個比例計算，網(wǎng)簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售，已經(jīng)入市的這些項目，平均去化只有三成多，相比之前的四成繼續(xù)下滑。

　　此外，張大偉還表示，上述26個項目合計入市920億元貨值，網(wǎng)簽成交金額只有140億元，而真實銷售數(shù)據(jù)只有280億元左右，也就是已經(jīng)積壓了640億元成為庫存。（如果計算車位等部分，已經(jīng)超過700億元）。按照最近入市的節(jié)奏看，未來2個多月，還將有1萬套-2萬套限競房入市，預(yù)計2018年，限競房將積壓庫存超過1000億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，在當(dāng)下限競房成為供應(yīng)主力的北京房地產(chǎn)市場中，擺在開發(fā)商面前的兩大難題需要突破，第一，想辦法度過眼前的限競房銷售年關(guān)；第二，調(diào)整從拿地、設(shè)計、營銷到物業(yè)服務(wù)等各條線投資邏輯，快速突破“70/90”產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的難題，練就后市政策性住房突圍能力。不然，不止手里的限競房賣不出去，后市也難以在北京發(fā)展。

　　王麗新／攝影