商品房銷售額增速回正 樓市成交基本完成修復(fù)

　　一、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升，施工長(zhǎng)期穩(wěn)增

　　1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-7月份提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。8月單月開發(fā)投資同比增速達(dá)11.8%。

　　房地產(chǎn)投資在各類固定資產(chǎn)投資中“一枝獨(dú)秀”，得益于房屋施工投資的堅(jiān)實(shí)支撐。縱觀千禧年以來(lái)施工面積累計(jì)增速?gòu)奈础案尕?fù)”，即便2015年起行業(yè)換檔調(diào)結(jié)構(gòu)，其增速還能始終保持個(gè)位數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。今年1-8月份房屋施工面積達(dá)84億平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-7月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)年內(nèi)新高。房屋新開工面積和竣工面積降幅在本期也出現(xiàn)了收窄。

　　土地成交則受到融資收緊的直接影響。1-8月份，開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1.2億平方米，同比下降2.4%；土地成交價(jià)款7088億元，增長(zhǎng)11.2%。兩項(xiàng)增速較上月雙雙滑落，拿地結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了顯著調(diào)整，三線城市土地成交面積和價(jià)款累計(jì)增速?gòu)?月的21.2%、20.7%分別下滑至8月16.9%、14.4%。后續(xù)房企拿地行為可能進(jìn)一步受到約束，但土地款支付具有滯后性，年內(nèi)房地產(chǎn)投資受到的負(fù)面影響可能不明顯。

　　二、到位資金全面恢復(fù)，龍頭房企融資前景樂(lè)觀

　　1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-7月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4.0%；利用外資101億元，增長(zhǎng)24.5%；自籌資金3.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.6%；定金及預(yù)收款3.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1.2%；個(gè)人按揭貸款1.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.6%。在7月到位資金增速轉(zhuǎn)正的基礎(chǔ)上，8月增速進(jìn)一步回升，且各項(xiàng)資金來(lái)源全部正增，房企資金鏈已全面得到恢復(fù)。

　　新的房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則出爐，雖倒逼“踩線”房企短期做出調(diào)整，卻反而是高下立見(jiàn)的“試金石”。大型房企由于融資渠道多樣、暢通，可以較快作出調(diào)整優(yōu)化，消化政策收緊的負(fù)面影響；充足的土地儲(chǔ)備也能平滑后續(xù)拿地收縮的影響，多數(shù)房企現(xiàn)有土儲(chǔ)規(guī)模還能維持3-5年的持續(xù)開發(fā)，年內(nèi)供貨能力無(wú)憂。

　　近期險(xiǎn)資再度“牽手”地產(chǎn)龍頭，是資本與資金的雙贏。9月9日，曾入股過(guò)保利地產(chǎn)的泰康以協(xié)議方式受讓陽(yáng)光城13.53%的股份。今年以來(lái)銀保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資權(quán)益資產(chǎn)配置的監(jiān)管有所放松，險(xiǎn)資將目光重新投向地產(chǎn)企業(yè)。險(xiǎn)資與地產(chǎn)“牽手”有利于改善地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，獲得較低成本資金支持；也傳達(dá)出長(zhǎng)線資金對(duì)地產(chǎn)龍頭的看好，滿足長(zhǎng)期收益性和安全性要求。獲得戰(zhàn)略入股的房企一般需要作出中長(zhǎng)期發(fā)展的業(yè)績(jī)承諾，對(duì)未來(lái)發(fā)展形成約束和激勵(lì)，往往能獲得更確定性的增長(zhǎng)。

　　三、銷售額增速首次回正，成交基本完成修復(fù)

　　1-8月份，商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%，為年內(nèi)首次回正，1-7月份為下降2.1%。30個(gè)大中城市8月單月商品房成交面積增速繼續(xù)回溫至12.7%，創(chuàng)一年以來(lái)新高；其中一線城市貢獻(xiàn)較大，成交增速由7月的11.1%反彈至8月39.5%。TOP200房企8月份銷售同比強(qiáng)勁增長(zhǎng)了21%。目前樓市成交已基本完成修復(fù)過(guò)程，銷售回暖將支撐后續(xù)房地產(chǎn)投資增速維持高位。但針對(duì)部分重點(diǎn)城市成交過(guò)熱的現(xiàn)象，還將持續(xù)引發(fā)局部調(diào)控政策升級(jí)。

　　（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 作者：交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹）