■本報記者 王 崢
11月6日晚，中國恒大發(fā)布公告稱，當天凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)(均為公司的附屬公司)以及公司的控股股東許家印與投資者訂立第三輪增資協(xié)議。
第三輪投資者將按照第三輪增資前3651.9億元的定價，向恒大地產(chǎn)增資600億元資本金，占恒大地產(chǎn)經(jīng)擴大股權約14.11%的權益。三輪增資完成后，投資者合計向恒大地產(chǎn)投入1300億元資本金，共將獲得恒大地產(chǎn)經(jīng)擴大股權約36.54%的權益，凱隆置業(yè)將持有恒大地產(chǎn)約63.46%的權益，恒大地產(chǎn)繼續(xù)為集團的附屬公司。
而在此前舉行的恒大2017年中期業(yè)績會上，公司總裁夏海鈞曾表示，中國恒大引入第三輪戰(zhàn)投的資金在300億元至500億元之間。對于第二輪和第三輪引入戰(zhàn)略投資者規(guī)模均超預期，有業(yè)內(nèi)人士指出，“從恒大目前的土地儲備和銷售情況來看，已經(jīng)可以鎖定未來數(shù)年的利潤，加之恒大方面的承諾，此時入股基本可以說是穩(wěn)賺不賠。同時，入股的企業(yè)未來也會更多機會與恒大展開深度合作，例如蘇寧便可更便捷的獲取其所需要的商業(yè)物業(yè)”。
此外，根據(jù)克而瑞發(fā)布市場研究簡報，恒大在今年前10個月的權益銷售排行榜中，以4002.1億元位列全國第一。恒大地產(chǎn)自己則預計2018 年、2019年及2020年的合約銷售金額分別為5000億元、5800億元及6200億元。
承諾未來三年凈利1650億元
根據(jù)公告顯示，第三輪戰(zhàn)略投資者的實力頗為雄厚，分別為山東高速集團、蘇寧電器集團、深圳正威投資、嘉寓投資、廣州逸合投資及四川鼎祥投資，前兩者本次增資額均為200億元，其余4家公司的增資額則均為50億元。其中正威集團和蘇寧均為世界500強企業(yè)，山東高速則是特大型國有企業(yè)集團。而山東高速此前便向恒大投資了30億元，此次追加200億元后，成為恒大三輪戰(zhàn)投中最大的投資者；嘉寓此前也投資了20億元，此次又追加了50億元。
“去年12月底第一輪戰(zhàn)投前，恒大的投前估值約為2280億元，不到一年的時間，投前估值已提升至3651.9億元，投后總估值超過4200億元，足以顯示一眾實力投資者對恒大發(fā)展前景的認可。”有分析人士指出。
據(jù)悉，根據(jù)第三輪增資協(xié)議，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)同意給予第三輪投資者履約承諾，于2018年、2019年及2020年的3個財政年度凈利潤(扣除非經(jīng)常性損益)將分別不得少于500億元、550億元及600億元，三年合計高達1650億元，遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億元的承諾利潤。
對此，有行業(yè)分析師表示，按照恒大以往的增長速度推算，雖然利潤承諾提升了近一倍，但最新公布的利潤承諾實際上仍相對保守。“首先，按照恒大地產(chǎn)去年公布的利潤承諾，今年的凈利潤目標為243億元。而根據(jù)中國恒大今年的中報顯示，其上半年便實現(xiàn)凈利潤231億元，考慮到作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產(chǎn)業(yè)，意味著僅用半年時間，盈利能力最強的恒大地產(chǎn)便已完成全年利潤承諾。同時，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億元，今年前十月恒大已實現(xiàn)銷售4223億元，全年銷售突破5000億元幾無懸念。若以中報14.5%的凈利潤率估算，已經(jīng)鎖定了約1000億元的凈利潤，占到承諾利潤1650億元的約六成”。
負債進一步降低
實際上，除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還實施了多項舉措，推動負債率持續(xù)下降，增加公司盈利能力。比如土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000萬平方米到2000萬平方米土地儲備，以降低土地費用支出；以及擴大盈利規(guī)模，進一步增加凈資產(chǎn)。
而今年年初，恒大還宣布將在年底前贖回三分之二永續(xù)債。不過，公司在5月份和6月份便迅速還清了總額高達1129億元的永續(xù)債，提前超額完成目標，彰顯資金實力的同時，也釋放了近百億元股東利潤。
此外，隨著第三輪600億元戰(zhàn)投的引入，以恒大2017年中報公布的數(shù)據(jù)進行模擬測算，其凈負債率較年中大幅下降近四成。若從全年來看，在引入1300億元戰(zhàn)投及一系列降負債措施推動下，恒大凈負債率已較去年年末大降超六成。
中國恒大在公告中也指出，今年年初，公司啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要堅定實施發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。在發(fā)展戰(zhàn)略上，由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；在發(fā)展模式上，由以往高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。得益于三輪增資，恒大地產(chǎn)的凈負債率將大幅降低，股東結(jié)構進一步優(yōu)化，資金成本和財務費用將持續(xù)下降。同時，公司持續(xù)強化內(nèi)部管理和運營效率，進一步降低管理和銷售費用比例，并不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和附加值，注重增長質(zhì)量，為實現(xiàn)履約承諾金額和公司長期的發(fā)展奠定了堅實的基礎。
中報顯示，今年上半年恒大實現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比大增224%；核心業(yè)務利潤273億元，同比大增249.6%；歸屬股東利潤188.3億元，同比大增832%；股東回報率51.8%，同比增長43.6個百分點。
值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均動態(tài)PE約15倍，即便按照恒大明年500億元的承諾利潤保守估算，市值將達7500億元，而中國恒大目前市值僅為3150億元。因此業(yè)內(nèi)普遍認為恒大的股價在未來仍有巨大的上漲空間。
未來將和入股公司合作
“今年恒大已成功引入1300億元戰(zhàn)略投資，投資者包括中信、中融、正威集團、華信、蘇寧、山東高速、深業(yè)集團、深圳廣田等，充分顯示了央企、國企、大型金融機構及戰(zhàn)略合作伙伴對恒大發(fā)展前景的認可。同時，上述企業(yè)也可以通過入股恒大，進一步發(fā)展自身業(yè)務，實現(xiàn)共贏。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
據(jù)悉，在本次資本合作的同時，蘇寧集團還將與恒大在商業(yè)物業(yè)定制、基建物資的供應鏈及金融服務、智能家居與智慧物業(yè)服務、房產(chǎn)銷售的O2O模式創(chuàng)新等方面開展全面合作。
目前，蘇寧正通過租、建、購、并多種形式并舉的方式，快速拓展與獲取符合其經(jīng)營需求的商業(yè)物業(yè)，與大型地產(chǎn)商合作就是重要方式之一。而恒大作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有大量的住宅與商業(yè)物業(yè)，可以提供大量可供蘇寧小店進駐的小區(qū)場景，供蘇寧生活廣場入駐的大型社區(qū)場景等。
此前有報道稱，早在9月20日，許家印便攜恒大集團的高管團隊訪問了蘇寧集團總部，并與蘇寧創(chuàng)始人張近東進行了會晤，當時雙方就表態(tài)稱，將在地產(chǎn)、電商、金融等多個領域開展戰(zhàn)略合作。
“恒大通過這些年的發(fā)展，本身也是多元化業(yè)務的企業(yè)集團，增強與其他行業(yè)龍頭企業(yè)的聯(lián)系，也有助于公司多元化業(yè)務的發(fā)展。”上述分析師稱。
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