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      轉讓、停工……2017的"地王"們日子有點慘

      2018年01月09日 10:03   來源:中國經濟周刊   

        【經濟ke】轉讓、停工……2017的“地王”們日子有點慘

        《中國經濟周刊》記者 李永華

        (本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第2期)

        風起,勢變。

        話說赤壁之戰時,魏武揮鞭,意氣方遒,鐵索連船,直指江東。可嘆的是,旱鴨子曹孟德不知道長江上的風向會變,風向一變戰局也就變了。霎時間,檣櫓灰飛煙滅,孟德走了華容道。

        1400多年后,李自成于山海關外的一片石對決吳三桂。一路順風順水的大順軍忽然遭遇當頭逆風,埋伏的清軍順風而來,大順軍猝不及防,一路潰敗。

        這一次,同樣上演了一幕潰退局面的,是曾經銜枚疾進的“地王”。

        高歌

        2016年,是地產商的狂歡年。

        房價一波又一波地飆漲,地產商們也兜著“高價拿地,高價賣房”的心思,買漲不買跌,在舉牌時,價格按10億元往上跳,也紋絲不動。

        于是,一波又一波地王橫空出世。有數據稱,2016年誕生了350個地王項目。

        在房地產市場,面粉比面包貴,已經見怪不怪了。但細究之下,你會發現,更離譜的是,只要面粉夠貴,榨菜包也能變成蟹黃湯包。是的,這就是過去很長一段時間,我國房地產市場顛撲不破的邏輯,調控幾乎不管用,越調越漲。

        與此同時,房企購地的步伐也愈演愈烈,為了拼地王,高杠桿拿地,那都不叫事兒。

        公開數據顯示,行業洗牌加劇之下,行業集中也明顯加速。誰能留下來?秉持著手中有地、心中不慌的金科玉律,大家紛紛選擇囤地,而且排名越靠前的企業,拿地強度越大,恒大、融創、碧桂園與萬科均如此。

        第二梯隊也拼命往前拱。好些三五百億規模的企業提出,未來5年要沖擊1000億元營收,千億規模的則瞄準3000億元疾馳而去。一位開發商老總說得好,“地產行業集中度提高,房企只有出現在第一陣營的鏡頭里,才更有能力做其他的事情。”

        另一個不得不提的原因是,一些城市近幾年土地供應大幅減少,僧多粥少的局面無形中也推高了地價,催生了地王。比如,中部某省會城市2016年出讓土地的面積,不到2013年高點的一半。一位中層官員說,市領導實際上希望地價更高一些,否則,城市房價與城市地位不符。

        這么多“粉絲”追著捧著,地王能不紅嗎?

        只是,仔細想想,在開發商們一擲千金、大肆擴張的這波浪潮中,有多少是真的火眼金睛,又有多少是被趨勢裹挾著,頭腦過熱,跟風炒樓呢?

        風起

        不消太久,2016年底,一切都變了,市場預期急轉直下。

        2016年底,中央經濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”。這一全新的定位,讓2017年成為中國房地產的大變革之年。限購、限貸、限價、限售、限商……不斷收緊的調控政策,就像是唐僧的緊箍咒,念得孫悟空欲死不能。

        與此同時,偏愛高地價帶來高土地財政的地方政府也開始補刀。2017年,各地方政府普遍加大土地供應,限制地價,平抑房價。在地價嚴控之時,2017年前11月,全國50大城市土地出讓金卻超過3萬億元,同比增長37.3%。很顯然,這源于土地出讓面積的大幅增加。

        以北京為例,據克而瑞數據統計,2017年北京土地市場總建筑面積高達1166萬㎡,環比增長129%。商品房住宅供應土地量是2016年的7倍。更值得注意的是,土地結構也脫胎換骨——共有產權面積300萬平方米,配建的限價商品房住宅約337萬平方米,出租房約91萬平方米。

        問題來了。房價如此嚴控之下,高溢價拿了地王的開發商們怎么辦?

        割肉是不可能的。一個字:拖。

        幾天前,一地產開發企業副總經理告訴經濟ke,開發的一個樓盤幾個月前就已蓋好封頂,預售證也在手,可是政府限價,比周邊二手房價格還低30%。“老板一直是拖著,盼望政策能松一點。”臨近年底,他們也撐不下去了。“必須開盤銷售回款,資金壓力太大。”

        這不是孤例。在易居地產重點分析的50個地王中,僅7個項目開盤。而未開盤的43個項目中,還未開工的也多達14個。

        那么,拖不了的怎么辦呢?想盡辦法或明或暗地拉升價格。捆綁車位、精裝修,還有天價茶水費等,都是慣用手段。

        不過,2017年10月開始,住建部與發改委在全國掀起一次聯合交叉檢查,集中整頓商品房銷售亂象,這些法寶也不太靈光了。

        辦法還有,“全款買房的往里走,按揭的不要堵門口,公積金貸款的請把共享單車挪一挪。”如此鄙視鏈被用于對沖限貸政策,你一定沒少聽說。

        如此鬧得不像話之后,2017年12月28日,住房和城鄉建設部、財政部、國土資源部、央行又聯合發文,要求開發商不能拒絕公積金貸款。另一條小道兒被封死。

        如此一來,曾經風光無限的地王,如今過得咋樣?2017年11月底,華僑城轉讓北京豐臺地王板塊;上海樓板價超10萬元/平方米的地王遭質疑變身停車場;南京地王“崩盤”停工的消息在四處流傳。

        爆冷

        重壓之下,引入更多資金分擔風險、股權變動甚至賣股求生成為市場主流。

        據相關統計,2015年以來,全國住宅類總價超過65億元的地王地塊共有50宗,有32宗地塊產權在拿地后出現了變動,占比高達64%。北京、上海、武漢等城市的高總價地塊,出現股權變動現象尤為典型。

        地王一難受,土地市場也遇冷。國家統計局稱,全國房地產開發投資增速從2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地產數據顯示,2017年一線城市土地溢價率只有18.76%,是多年來的最低點。

        據《中國經濟周刊》報道,部分城市甚至開始出現之前很少見的流標。截至目前,2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經達到44宗,其中一線城市北京出現1宗,廣州出現2宗。2017年12月28日,北京招拍掛的最后一塊地以流拍告終,給北京2017年樓市畫上了一個休止符。

        新地王更被嚴防死守。畢竟,鎖死“地王”房價,就意味著“鎖死”整個板塊的最高房價。

        2017年6月,長沙曾有一地塊被視為潛在地王,卻在拍賣前一天臨時叫停。湖南地產觀察人士文江說,當時正是長沙房價暴漲引發高度關注、長沙調控政策升級的時候,如果這塊地樓面價再創新高,成為新地王,或許將逆轉購房者的預期,市場重回火爆狀態。

        撤退

        那么,那些曾經手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了?

        根據《中國經濟周刊》的統計,2016年拿地支出前15名的房企中,由央企和國企組成的“國家隊”占據8席,16個拿地總額超百億的巨無霸項目中,有9家花落“國字頭”。2017年新形勢下,“國字頭”當然知道進退。僅2017年11月,就有11家房企密集拋售15個房產項目,總價高達560億元,其中9家為國企、央企。

        其實,財大氣粗的一線龍頭原來也是地王制造主力。但2017年,盡管這些龍頭房企依然熱衷拿地,但在擁有天量土地儲備后,他們并沒有爆出地王緋聞。比如2017年拿地最兇的融創,就主要是通過并購來獲得新的土地的。

        可見,新一輪調控下來,地王們從“一曲紅綃不知數”到“門前冷落車馬稀”的逆轉,也讓市場的走勢愈加清晰。

        十九大報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。住房租賃、共有產權等長效機制逐步落地,更多的政策已在醞釀中。同時,希冀2018年政策松動的僥幸心理也在逐漸被打破。2017年12月23日,住建部部長王蒙徽表示,2018年要“堅持調控目標不動搖、力度不放松”。

        風,真的變了。

        這不由讓人想起一年多前,香港恒隆地產董事長陳啟宗在一個公開場合所說的話。他說,現在所有成為地王的人,我是替他們擔憂,從前買了地,我們就說“恭喜恭喜”,現在可能對那些人要說“節哀順變吧”。

        (該文已于2017年12月31日發布于由《中國經濟周刊》與俠客島聯合出品的經濟ke)

        《中國經濟周刊》2018年第2期封面

      (責任編輯:孫丹)

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