【房地產(chǎn)周評(píng)】房企進(jìn)入深度調(diào)整期

　　上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布的2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，是了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要窗口。通過上市房企中報(bào)可以看出，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。眾多房企正通過精耕細(xì)作和拓展布局謀求更多發(fā)展機(jī)遇。

　　增收少增利成為今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的真實(shí)寫照。如碧桂園、保利、融創(chuàng)營(yíng)業(yè)收入增幅均達(dá)20%以上，萬科增長(zhǎng)14.2%。而凈利潤(rùn)卻增減不一，且增幅不大。頭部企業(yè)萬科凈利潤(rùn)同比下降11.68%，為12年來首次出現(xiàn)半年凈利潤(rùn)下降。融創(chuàng)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)9.4%，碧桂園凈利潤(rùn)同比僅增2.3%，保利地產(chǎn)則同比僅增1.72%。其實(shí)，增收少增利的情況并不是今年才發(fā)生，隨著近年來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，房企也隨之迎來發(fā)展換擋期，正逐步告別過去粗放和高利潤(rùn)的發(fā)展階段。面臨深度調(diào)整的房企，規(guī)模和速度不應(yīng)再是唯一目標(biāo)。

　　眾多房企中期報(bào)告顯示，政策助推下，經(jīng)營(yíng)安全正成為追求重要目標(biāo)。高融資、高負(fù)債、高杠桿是過去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間以來房企重要特征。房地產(chǎn)金融調(diào)控下，房企“三高”顯著改善，降負(fù)債、降杠桿取得積極成效。

　　上半年，對(duì)房企影響較大的政策之一是重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的 “三線四檔”規(guī)則。“三道紅線”是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。每降一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即使是處于綠檔的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。“踩線”數(shù)量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力將越大。一時(shí)間，“降檔”成為房企頭等大事。“三線四檔”規(guī)則自去年 8月份推出，實(shí)施已超過1年。當(dāng)前，重點(diǎn)房企三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)健。

　　今年以來，央行對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的房地產(chǎn)貸款集中管理制度，是另一項(xiàng)對(duì)房企影響頗深的金融調(diào)控舉措。此舉使銀行一定程度上壓縮了投向房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，在給房企去杠桿方面，與“三線四檔”規(guī)則形成政策合力。

　　應(yīng)該看到，努力降負(fù)債、降杠桿的過程中，一些房企在短期內(nèi)可能出現(xiàn)陣痛。然而“三高”模式始終如走在鋼絲繩上，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題則是牽一發(fā)而動(dòng)全身，可能引發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)甚至系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房企應(yīng)在“三線四檔”規(guī)則引導(dǎo)下，通過降負(fù)債、降杠桿讓亮起黃燈、橙燈、紅燈的指標(biāo)變綠。這有利于矯正一些房企盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。更應(yīng)明確，調(diào)控使企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)逐步降低，有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

　　規(guī)模速度為導(dǎo)向的發(fā)展思路難以為繼，房企將向何處去？

　　上半年開始實(shí)施的土地出讓“兩集中”規(guī)則，也是涉及房企經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)十分重要的規(guī)則轉(zhuǎn)變。從過去的不定期土地出讓，到今年以來集中發(fā)布土地出讓規(guī)劃，集中組織出讓，土地集中出讓會(huì)帶來后期新建商品住宅集中入市，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求房企以高質(zhì)量產(chǎn)品換取競(jìng)爭(zhēng)力。

　　高質(zhì)量產(chǎn)品的呈現(xiàn)需苦練內(nèi)功。對(duì)于房企而言，只有不斷提升軟實(shí)力，推進(jìn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，向管理要效益，為市場(chǎng)提供更好的設(shè)計(jì)、具有更好居住體驗(yàn)、更過硬質(zhì)量的住宅，方能在競(jìng)爭(zhēng)中突出重圍。同時(shí)，緊盯國(guó)家未來發(fā)展規(guī)劃，房企可在城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機(jī)遇。

　　多元化布局也是企業(yè)應(yīng)對(duì)行業(yè)變化的重要舉措。如碧桂園中報(bào)提及了對(duì)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)、智能建造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)布局的進(jìn)展。萬科的業(yè)務(wù)已延伸至長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流倉儲(chǔ)等。保利則在品牌酒店、購物中心、旅游度假等領(lǐng)域已有布局。只不過，多元化的廣泛布局與傳統(tǒng)主業(yè)的專注經(jīng)營(yíng)，到底哪個(gè)更能帶來企業(yè)利潤(rùn)的提升，尚需時(shí)間檢驗(yàn)。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢舒）