剛需支撐房地產銷售回暖 一線房價上行壓力依舊

　　9月房地產銷售在剛需的帶動下表現良好，居民按揭貸款小幅增長，行業景氣度繼續回暖，房地產開發投資續升。部分地方政府逐步收緊購房政策，有關部委對房企融資方式提出更多監管要求，土地購置有所放緩。一線城市房價上漲壓力依舊不小，但房價在全國范圍總體可控。

　　剛需支撐房地產銷售回暖，一線房價上行壓力依舊

　　9月房地產銷售面積累計同比跌幅收窄至-1.8%，較8月回升1.5個百分點。在戶籍制度逐步松綁、人才引進政策加碼以及房企降價促銷推動下，商品房銷售狀況表現良好。9月全國商品房銷售額累計同比增長3.7%，較8月上漲2.1個百分點，是自2018年8月以來最高水平。

　　商品房連續第7個月去庫，存量住宅面積已低于去年同期水平。9月新開工和施工增速均小幅下降，竣工情況相對緩慢，建筑業活動略有放緩。

　　9月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增長4.5%，較8月回落0.2個百分點，二手住宅價格指數同比增長2.2%，與8月持平。一線城市二手房價依舊存在上行壓力，增速較前月擴大0.5個百分點；二、三城市新建住房及二手房價增速均有不同程度輕微下降。國慶節前后，以深圳為代表的多個地方銀行，針對房地產抵押貸款業務有所收緊。部分地方政府如銀川、長沙、無錫、西安等也陸續出臺收緊政策，局部調控壓力逐步顯現。

　　房企融資壓力較大，土地購置有所放緩

　　居民房貸需求有序擴張。9月首套房貸平均利率較8月下降1bp至5.24%，個人按揭貸款累計同比增9.5%，較前月增速擴大0.8個百分點，住戶部門中長期信貸累計同比增長11.1%，居民部門住房剛需逐步體現。

　　監管加碼令房企短期融資壓力陡增。“三道紅線”令房企需要改變傳統融資模式，無論房企規模如何都應更加注重短期銷售回款和現金流管理能力，擴張節奏料逐步收斂。融資方面，1-9月房企內地信用債發行規模同比增長15.7%，增速較8月增加2.9個百分點。9月房地產開發企業到位資金累計同比增長4.5%，貸款增速保持低位。

　　土地市場有所降溫，購置和供應小幅收縮。9月100大中城市土地供應同比下降3.2%，連續第二個月同比下降，其中，一線城市土地供應同比增長39.8%，二線城市土地供應重拾增長，但三線城市同比減少17.5%。房企拿地節奏放緩，9月土地購置面積累計同比下跌2.9%，下跌幅度較8月擴大0.5個百分點；土地成交價款同比增長13.8%，已連續三個月保持兩位數增長，表明四季度全國房價增速可能小有回升。

　　調控政策或令供需兩端面臨壓力，投資仍將穩步回升

　　鑒于各地方政府及相關監管政策的壓力，10月高頻數據顯示一線城市及部分二線城市商品房銷售狀況有所趨弱，土地供應則全口徑收縮，表明“銀十”行情并未顯現。考慮到宏觀經濟復蘇仍然需要房地產行業提供足夠支持，且往年最后兩個月份均為銷售大月，整體上行業景氣度到年底繼續回升仍是大概率事件。

　　預計全年銷售保持輕微正增長，投資繼續穩步走高，局部調控基調趨緊，房價漲幅總體可控。房企繼續優化自身經營策略，采取“以價換量”措施，加快商品房銷售回款。考慮到自身經營負債壓力及監管高壓，房企土地購置料放慢腳步。房地產開工及施工狀況相對穩定，行業融資環境相對友好，房地產投資增速穩步走高，全年投資增速可能達到9%左右。全年新建商品房房價增速約低于5%，二手房價增長約2.6%，房價增速總體可控。

　　（本文來源：經濟日報-中國經濟網 作者：植信投資研究院高級研究員馬泓）