面對樓市之變局，近年來，不止一家房地產企業在轉型。有的中小型房企直接不玩房地產了，轉到醫療健康等處在風口的領域；行業中的大型房企，也在剝離身上“開發商”的標簽，開始往城市運營商的角色轉換。
無論是類似綠地這樣的“地鐵+物業”開發模式，還是像萬科、萬達所做的存量資產投資、開發、管理，又或者是類似碧桂園物業所做的住宅小區運營管理，他們都在以各自不同的模式，詮釋城市運營商這個大生意。
那么，城市運營商這個行業的市場容量有多大？在這些細分領域，眼下哪些業務更有利潤？哪些業務增長空間更大？進入這些細分領域，所需要具備的資源和條件又有哪些？哪些房企可以做城市運營的全業務開拓？本期房產周刊，以“運營商讓城市更美好”為主題，帶您尋找這些問題的答案。
“未來不再是一家地產公司。”近年來，喊出這句“口號”的不止一家房地產企業。萬科、萬達、華夏幸福、恒大……紛紛在剝離自身的“房地產標簽”，雖然他們依然年年都被排在房地產行業榜單的前幾位。在“去地產”的同時，他們大多數也都很樂意被稱為“城市運營商”抑或“城市綜合服務商”。
到底有多少房企“化身”成了城市運營商？城市運營的市場容量到底有多大？在該領進行了多年研究的清華大學建設管理系教授王守清告訴《每日經濟新聞》記者，由于統計口徑等原因，很難得出一個準確數據。可以確定的是，這個數字在逐年遞增，因為城市運營的容量與中國城鎮化率的增長空間成正比。
有研究表明，當一國城市化率處于30％~70％，便進入城市發展起飛期。國家統計局數據顯示，2015年我國城鎮化率達到56.1%。這將給城市運營帶來非常可觀的想象空間。
這也是“城市運營商”變得炙手可熱的原因。就房地產企業的處境而言，選擇“城市運營商”也是企業在轉型大潮中，不得不快速抉擇的一個“上岸點”。然而相比此前的地產開發，城市運營顯然是一個門檻更高的選項。
運營模式：如何尋求附加值
對于很多房企而言，轉型的原因是行業黃金時代的終結，日趨嚴厲的調控，加上依然高企的土地、稅收等成本，開發商的利潤持續下滑。
“轉型城市運營商不是一個尋覓高利潤的好計策。”王守清說，城市運營會有很大一部分屬于公共產品，這類產品相關部門規定IRR基本只能在8%~10%左右。
不過，“城市運營商”能帶來的附加值卻不容忽視。
例如萬達，據CRIC統計，近年萬達在武漢、成都、廣州、廈門等14座城市累計投資5640億元，打造大型文旅商綜合體項目。在CRIC研究中心企業研究經理沈曉玲看來，萬達目前的運營模式依然是以住宅銷售回流資金帶動主題樂園等建設，此類建設會形成其商業、娛樂等所需的基礎人口、提升區域價值，從而再反過來作用于現金流物業提高溢價。
在這一思路下，以地處濱江新區的合肥萬達城為例，據CRIC監測，2013年項目推出住宅時售價已超出市價千元（約7200元/平方米），其近年漲幅也遠高于當地市場43%左右，到2016年9月同類型房源售價已達到18700元/平方米。
“碧桂園和萬科的邏輯有些類似之處。”RET睿意德高級助理董事陳曦認為，這一類城市運營是依靠住宅商業反哺公建，以公建提高住宅溢價。
碧桂園走的基本都是大盤路線，這一定程度上又使公建等非盈利部分的成本能得到分攤。萬科由于下沉品牌不易，試圖憑借社區配食堂、養老、旅游等服務的運營，培育存量資產的現金流和可變現資產的溢價。
“現在小到居住空間開發，大到舊城改造、產融造城，都被稱為城市運營商。”王守清認為，其中的差異懸殊，一些回報周期太長的、規模太大的項目會讓大多數企業望而卻步，一些企業則更有優勢。
以華夏幸福為例，其核心點是產業新城運營。從其2016年的半年報來看，逐漸成熟的運營確實給華夏幸福創造了良好的利潤。因為園區培育使得入園企業數量增加，帶動產業發展服務收入同期增長到76.59億元，同比提升69.4%，而利潤相對較高的產業園區業務占比提升，也使其總體毛利率達到45.3%，同比上升12.7%；實現歸屬母公司所有者的凈利潤為39.57億元，增速30.5%，處于行業前列。
運營需要時間，而在前期憑借超低成本參與一級市場開發，培育二級市場溢價，同時依靠資本市場、政策補貼等優勢，華夏幸福能保證運營期之前的常規開發階段現金流和利潤依然不低。以固安新城為例，光大證券報告顯示，2014年，華夏幸福在固安及附近的土地儲備約占到公司總量的82%。2011年10月到2013年8月，其在固安拿地的樓面價僅734元/平方米。
還有一類企業，例如華潤。據《每日經濟新聞》記者統計，近年，華潤集團以幾乎每年一次的頻率，向華潤置地輸送了深圳灣、南山大沖舊改、深圳華潤中心等10個深圳整體開發項目，但注資成本都大幅低于市場水平，截至2016年6月底，華潤置地凈有息負債率也僅為27.9%，同樣取得了低于行業水平的效果。
同樣，綠地也借“大基建”，能夠在一級市場取得非常大的優勢，帶動后期開發盈利能力提升，覆蓋無利潤或低利潤部分的成本。
所謂的無利潤部分，在陳曦看來，是諸如 博物館、圖書館這類純粹公益性質的場館建設。目前，在城市運營領域，真正有足夠現金流和盈利預期的依然是住宅、商業等業務；園區、社區運營創造的服務性收入也值得期待；非公立的醫院、學校、服務中心等，因為延伸了產業的發展，可能產生溢價。這對無論哪種性質的企業都一樣。
不同之處在于，如果沒有足夠大的回報吸引力、足夠強的資金渠道和政策支持，似乎很多企業難以真正踏入城市運營的門檻。
“因而能‘活化’社會資本的PPP是一種趨勢性的方式。”陳曦認為，這類合作開發方式權責收益都有明確分工，而且有政府背書，企業融資成本相對降低。目前一般開發企業投資成本在8%左右，如果城市有能力建立開發基金，投資成本可能降至3%~4%，吸引力大大增強。
城市運營：一場“比城市”的運營賽
城市需要在城鎮化中得到發展，而想讓企業、政府、城市三方的訴求變為共贏的狀態，“城市運營”是一種無法回避的方式。在沈曉玲看來，政府提供良好環境支持運營商，運營商通過開發運營吸引企業、帶動產業和人口、提升城市品牌，在獲取回報的同時提高城市的發展能力，改善市民生活，而由此也能再度帶動自身效益和競爭力……這本是一個理想的良性循環。
但將理論變為現實，從企業實力、社會資本參與環境，到政府支持力度、規劃合理性等各方面都很關鍵，其中，作為城市運營的核心——城市，是最關鍵的要素。
“的確，城市指標是評判城市運營項目吸引力、運營狀況和可能性的基礎因素。”陳曦認為，在中國的很多城市，成都是一座非常有發展潛力和競爭優勢的城市，無論是經濟、金融、產業等指標，還是人口、消費力、文化氛圍等要素。
“我個人就非常看好成都。”陳曦直率地告訴記者，僅從城市運營商的盈利角度，如果城市不能提供足夠的消費預期讓資產變現，城市發展狀態不足以讓產品取得更好的收益，都無法吸引更多企業，也無法讓城市運營能更好“共贏”。
站在企業角度，要考量的因素也很多。例如在華夏幸福已經形成的一套成熟標準中，就對城市的產業條件、政策情況、規劃程度、土地條件、城市建設等指標都有要求。“按照公司戰略，是基于城市GDP、人口規模、發展趨勢等要素，挑選符合要求的一二線城市。”
華夏幸福方面告訴《每日經濟新聞》記者，今年將兩個產業新城PPP項目放在了大成都（彭山和蒲江），便是跟隨國家戰略，看好作為國家中心城市、成渝城市群等政策利好集合點的成都。
從四川本土企業的視角來看，在早一批提出“城市運營”的企業中，藍潤的資產儲備頗為優質，在成都的核心商業區春熙路、人民南路等地有多處物業。記者注意到，從2015年開始，藍潤在金融證券、投資銀行、生活服務等多個領域大舉拓展的同時，卻逐漸放緩房地產住宅開發的步伐。
“藍潤在地產領域，更傾向把已經有的優質資產做好，這是房地產向存量市場發展的趨勢，也是基于我們對成都這座城市的信心。”藍潤方面告訴《每日經濟新聞》記者，在國家“一帶一路”等戰略之下，成都已經不只是西部中心城市，而是國家中心城市和中國向西發展的支點，這決定了成都發展潛力的空前提升，因而深耕成都核心優質物業是一項有長期良好回報的投資，把項目造成能提升成都形象的品牌，也是藍潤這樣的本土企業，應該有的責任。
實際上，即使放在商業的算盤里，就像馮侖說的，普通住宅開發會步入PE只有5倍至7倍的狀態。模式變了，并不意味著市值降低。
當城市分化加劇，城市的選擇可能比模式的選擇更緊要。在一個實力夠強的城市，走“慢工出細活”的路線，才會有前景。這或許也是藍潤這樣的企業敢轉變、華夏幸福這樣的企業敢進成都、業內人士看好成都的原因。
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