十問廈門房價：為何收入低房價高？今年還會跌嗎？

　　摘要

　　【十問廈門房價：為何收入低房價高？今年還會跌嗎？】廈門均價4萬，深圳房子均價5.5萬。深圳地域更大，平均下來是5.5萬，廈門地域小，平均下來是4萬，所以理論上廈門的房價更接近真實水平。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬，但正是因為它大，最邊緣的可能賣3萬，所以平均下來是5萬。所以其實深圳相對核心區的房價是貴很多的，絕對不止5.5萬，也就是說如果通過房價收入比來對比的話，廈門房價收入比還比深圳更好。并且廈門地小人多，價格相對來說也是更合理的。（每日經濟新聞）

　　第1問：廈門為何收入低房價高？

　　廈門均價4萬，深圳房子均價5.5萬。深圳地域更大，平均下來是5.5萬，廈門地域小，平均下來是4萬，所以理論上廈門的房價更接近真實水平。深圳地域大，貴的賣十幾二十萬，但正是因為它大，最邊緣的可能賣3萬，所以平均下來是5萬。所以其實深圳相對核心區的房價是貴很多的，絕對不止5.5萬，也就是說如果通過房價收入比來對比的話，廈門房價收入比還比深圳更好。并且廈門地小人多，價格相對來說也是更合理的。

　　第2問：廈門房價合理嗎？

　　廈門的房價可能還沒到天花板，因為并不是所有人都能買房，從古至今都是這個道理。廈門地少人多，買得起的人已經可以支撐上漲空間了，買不起的人永遠都覺得價格不合理。

　　第3問：廈門房價今年還會跌嗎？

　　會跌，只是速度問題。五緣灣區域今年也在慢慢下降，同一個小區的房子差的去年就開始降價了，好的今年開始降。本質原因是缺錢才會降價賣房子。10套房子里面本來是只有1、2個人降價，時間拖得越長就會越多人缺錢，這是一定的。所以降價的人也會越來越多，降價幅度和范圍也會逐漸增加。

　　第4問：廈門不同區域房價下跌為何快慢不一？

　　原因主要是因為：第一，房子的資源豐富，學區好、地段好、房子好相對抗跌；第二，這種類型的房子置換不多，例如海峽國際社區，多為自住，自住的房子不會賣就不會跌，從概率上來講一個小區或區域自住的人越多，房子拿出來賣的越少，這個地方沒有成交就沒有下跌；第三，最先跌的往往就是去年漲的最快的，而去年漲的最快的就是投資需求買入的小戶型房子。

　　第5問：廈門房價為何比其他城市跌得快？

　　廈門跌幅領跑全國，且廈門房價僅次于北京深圳上海這三個城市。

　　從大周期的宏觀角度，所有城市都是一樣的，都會走到價格下跌的地步。其他城市現在發生的事情都是廈門去年發生過的事情(如新房限價，搖號等)。泉州漳州現在走的路就是廈門去年走過的路。

　　周期來看，廈門的這一輪調控是從2016年7月15號開始，廈門在2016年9月30號出的調控，限購限貸同時加碼，然后在2017年3月26號又加上了限售。其他幾個城市2016年10月開始調控，廈門領先三個月。再有另一些城市是到去年底，甚至到今年現在才限購限貸。所以每個政策出臺的節奏不一致，這就叫差異化。每個城市都調一次，這叫差異化。所以導致廈門現在走在比較前面。廈門是第一個出調控政策的城市、第一個出限購限售的城市、執行的最徹底的城市。

　　從原政策的執行力度來看，很多城市出政策來變通對沖緩解稀釋政策的效應。如西安在16年、17年也出了調控政策。為什么西安市場在去年整年，包括今年中還這么火爆？因為他從去年開始出了人才政策，只要是個人才、本科生就可以免費落戶。這個在廈門和很多城市是不可能的事情，和限購政策完全抵消，增加了購房的需求。

　　第6問：廈門房價中期走勢如何？

　　新盤的供應經過五年、十年的累積，交房后就會合成數據。所以我們只要把住新房的源頭就能算出供需數量。比如從2012年開始，廈門每年的土地供應量平均值是150平方萬左右。而從2012年到現在，廈門每年的銷售量，新盤銷售，在這過去的7~8年里，平均每年只生產150萬平方，但是每年要賣掉300萬平方，那一年就缺口150萬平方，7年就是1050萬平方，已經把過去的庫存全部被消耗光了，還不夠。剩下人就只能買二手房。

　　300萬平方其實就可以代表這個城市，如果取平均值，就基本上可以代表這個城市未來幾年的需求量就是300萬平方。以賣一套房子是一百平米來算，就是3萬套。這個城市的新盤的需求是三萬套，但是它一年只供1.5萬套。如果累積到一定程度，市場就供不應求，這是需求層面。就是市場畸形的結構導致的城市房價上漲，供不應求。廈門的供需結構是全國最畸形的城市，這就是為什么一個小城市，房價會這么高的原因。

　　此外，廈門每年人口凈流入比例很高，著可以通過孩子的讀書來作為參考。學位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起。最近幾年廈門的學位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，說明城市常住人口是越來越多。這些就是中長期來看購買力支撐。

　　第7問：廈門周邊城市(比如漳州港)會跟跌嗎？

　　漳州港現在的房價是透支了R3線建成后的價格。此外，供大于求，漳州港有200多萬庫存，這是廈門一年供應量。

　　漳州港充滿變數，和廈門相比，人們更愿意選擇廈門，且廈門周邊也有2萬左右的房子，但漳州港的房子要取決于價差，價差大，就會有人買，因為沒有不能買的房子，只有不能買的價格。

　　第8問：廈門的商住項目還有購買價值嗎？

　　商住的問題是如果體現不出租金收益它的增值就會變慢，就會相對慢，或者叫做跑不贏平均值。商住的問題主要有：無法入戶；體驗差；居住成本高。

　　此外，商住交易成本高交易稅費平均在10%，正常的商品房滿兩年的交易數據應該是在三個點。交易稅費高就會讓很多人不想賣，說白了它就吃掉了你的利潤。因為要掏這部分稅來，而且是讓買家來承擔，無形當中就導致房價賣不高，而出租也就成為其剩下的唯一可取之處。

　　第9問：廈門地價大跌了嗎？

　　我們要承認一個事實，土地價格是下跌了。但是只是單純拿兩個結果去對比，會感覺到很驚悚，如果考慮到里面的基本原因，可能只是下跌，但并沒有那么驚悚。

　　以7月2號拍的同安、翔安的地1萬8、1萬9，與翔安在2016年8月26號拍的地王是3萬7千多，3萬8千左右作對比，產生2萬的差距主要由于以下原因：

　　首先，這兩塊地位置完全不一樣：一塊在翔安南，是翔安未來最有前景的區域；另一塊在廈大翔安校區偏遠的地方，那個地方與地王之間的發展周期至少差5年。你拿一個發展周期差5年的進行對比，這肯定是不行的。

　　第二，是條件差異，2016年8月份的時候還沒有開始調控，特別是對土地市場沒有調控，當時的土地拍賣條件就是正常的條件，你花錢蓋什么樣的房子你說了算�，F在，2017年開始廈門就對土地市場進行調控了。

　　第10問：開發商還敢在廈門拍地嗎？

　　相比原來，現在有7090政策，就是這塊土地拍下來，必須有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就沒有這個限制。這個限制導致開發商沒有辦法去做別墅，而只有做別墅，價格才能產生大的溢價，開發商的利潤才會多，利潤多，開發商才會拿更高的成本去拍下土地。

　　有70%的房子要在90平方以下，90平方顯然是做不了高溢價的房子，只剩下30%。以前沒有限制的時候，開發商想怎么排就怎么排，只要容積率排的下，怎么排都可以，這是一個限制。另一個限制就是，140平方不能做復式的房子。我們知道，做復式的房子可以空出很多面積來贈送，抽出來的面積就可以給房子產生溢價。多出一個客廳或是房子的面積就能產生溢價，客戶也能接受。開放商就敢拍高一點。

　　再有“一次性銷售”，10萬平米以下的地必須一次性銷售，10萬平米以上要分兩次銷售，這個政策對開發商來說是很可怕的事情。因為一塊地你分多次銷售，可以拉長周期，可以根據行情的變化調節價格，低開高賣，越賣越高，對開放商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產市場上賣，開放商處于被動的狀態。在很多對土地拍賣的限制條件下，造成了大家不敢以很高的價格拍賣土地。

　　最后，開發商的錢不夠了，過去的2016年和2017年，開發商花了巨大的價格拍下土地，結果這兩年碰到房產政策，房子不好賣了，手上的現金回的慢了，就不能再投入去開發了。錢不多就不會亂拿地。

　　作者：黃漢彬（廈門資深地產媒體人）