臨電用三年 業(yè)主怒告開發(fā)商

　　□ 法制網(wǎng)記者 徐鵬

　　開發(fā)商向業(yè)主交房時,僅提供了臨時用電,直至近3年后,才提供了市政正式用電。業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商交房時未提供市政正式用電屬于違約行為,應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主相應(yīng)損失。近日,山東省濟(jì)南市中級人民法院審結(jié)了這起商品房銷售合同糾紛上訴案,開發(fā)商因提供瑕疵用電被法院判決賠償業(yè)主違約金兩萬余元。

　　據(jù)了解,業(yè)主金某于2012年12月14日與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份,約定購買房屋一套。開發(fā)商在合同中承諾,水、電于房屋實(shí)際交付使用之日起達(dá)到使用條件,如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,雙方同意按以下方式處理:每逾期一天,出賣人向買受人支付20元賠償金。

　　合同簽訂后,金某付清了全部房款。然而,房屋在2013年6月15日交付時,使用了臨時供電,直到2016年5月31日,小區(qū)供電配套設(shè)施才經(jīng)檢測合格,正式投入運(yùn)行,接入了10KW正式電源。對于此前一直使用臨時供電的原因,開發(fā)商稱系因外線管溝制約,屬于第三方造成,但未就該主張?zhí)峁┫鄳?yīng)證據(jù)。

　　案件審理期間,雙方對合同中注明的水電“達(dá)到使用條件”有不同解釋,金某認(rèn)為供應(yīng)正式用電方為“達(dá)到使用條件”,開發(fā)商則認(rèn)為供應(yīng)臨時電源即已“達(dá)到使用條件”。金某與開發(fā)商協(xié)商未果后訴至法院,要求開發(fā)商按照合同約定支付逾期供電違約金兩萬余元。

　　對于爭議,一審法院認(rèn)為,本案對房屋交付條件的約定僅為單體竣工驗(yàn)收合格,此種情況下雙方對于配套基礎(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)行的約定更加重要,應(yīng)當(dāng)作嚴(yán)格解釋。即開發(fā)商交付房屋時僅提供臨時用電的行為不屬于合同約定的“達(dá)到使用條件”,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)合同約定向金某支付逾期達(dá)到使用條件的賠償金,按照每日20元的標(biāo)準(zhǔn),共計兩萬余元。

　　一審宣判后,開發(fā)商不服,向山東省濟(jì)南市中級人民法院提起上訴。濟(jì)南中院審理后,判決駁回上訴,維持原判。

　　以案釋法

　　交房時僅供臨電構(gòu)成違約

　　對于該案,法院終審后認(rèn)為,涉案的購房合同中明確約定“水、電于房屋實(shí)際交付使用之日起達(dá)到使用條件”,系開發(fā)商對基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。根據(jù)《電力供應(yīng)與使用條例》規(guī)定,新建小區(qū)的電力設(shè)施經(jīng)供電企業(yè)檢驗(yàn)合格的,方可投入使用;但開發(fā)商至2016年5月才取得供電配套設(shè)施驗(yàn)收合格證明,此前的臨時供電行為,不符合行政法規(guī)的規(guī)定。同時,根據(jù)《供電營業(yè)規(guī)則》規(guī)定,臨時用電一般不具有永久性,且臨時電源的用戶不得向外轉(zhuǎn)供電,也不得轉(zhuǎn)讓給其他用戶,供電企業(yè)也不受理其變更用電事宜;涉案商品房系為保障居住使用的永久性建筑,臨時用電顯然不能滿足使用需求。

　　此外,根據(jù)我國合同法規(guī)定,對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。根據(jù)通常理解,臨時用電一般不具有永久性,臨時用電不能滿足使用需求,而且在住宅小區(qū)使用臨時電源也不符合相關(guān)行政法規(guī)及部門規(guī)章的要求。因此,涉案合同約定的“達(dá)到使用條件”應(yīng)解釋為具備市政正式用電,開發(fā)商主張涉案房屋已經(jīng)供應(yīng)臨時用電,即為“達(dá)到使用條件”,于法無據(jù)。一審法院對此認(rèn)定并無不當(dāng),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商雖主張涉案小區(qū)的臨時供電是由第三方原因造成的,但第三方原因不能成為法定免責(zé)事由,其免責(zé)抗辯的理由不能成立,一審判決開發(fā)商支付供電未達(dá)到使用條件的賠償金并無不當(dāng)。據(jù)此,法院終審后,維持原判。